Исследование РБК: Когда в Уфе появятся настоящие небоскребы?

Вид со смотровой площадки высотного здания банка "Уралсиб". (Фото: Олег Яровиков)

Факторы роста

По данным сайта skyscrapercity.com, в настоящее время в Уфе построено 25 зданий высотой двадцать и более этажей, 15 достроено до верхней точки, 27 находятся в разной стадии строительных работ. Планы строительства еще 35 высотных объектов были анонсированы инвесторами.

Как и во всем мире, одной из главных причин роста высотности зданий становится дефицит земли и связанная с ним высокая цена строительных площадок. В Уфе это касается, прежде всего, территории Уфимского полуострова, особенно его центра и юга, где жилье и деловые объекты имеют наиболее высокую коммерческую стоимость. По уже разработанным проектам планировок в городе можно возвести около 18 миллионов квадратных метров жилья, в том числе порядка 6,2 миллионов в Забелье, 3,5 в Зауфимье и более 8 млн. в границах Уфимского полуострова. Однако на застройку последнего влияют серьезные экономические факторы. Единственная крупная свободная площадка – микрорайон Глумилино, где можно возвести около миллиона квадратных метров жилья. В остальных районах необходимо расселение частного сектора или ветхих двухэтажных домов, что резко удорожает себестоимость строительства. По оценке директора фонда развития городских проектов Владимира Барабаша, расходы на покупку и расселение стройплощадки в себестоимости новых домов центральных районов Уфы составляют в среднем около 20-25 процентов, а в ряде случаев может быть и выше. В итоге для лучшей рентабельности застройщик повышает этажность.

Другой момент связан с практикуемой в последнее время реализацией земли под застройку через аукционы, где наиболее привлекательные участки продаются по максимально возможной цене. Ранее РБК-Уфа писал что, итоговая цена участков за последние годы повысилась в 7-10 раз и сейчас составляет в среднем 50-70 млн рублей.

Характерный пример – территория вокруг бывшего трамвайного кольца на остановке «Театр кукол». Изначально участок площадью 1,5 гектара был продан за 9 миллионов рублей и никак не осваивался. Затем администрация города через суд отменила сделку и вновь выставила его на торги через аукцион, где земля была реализована за 305 миллионов рублей при начальной цене 152 миллиона. Таким образом, квадратный метр коммерчески выгодной территории обошелся застройщику более чем в 20 тысяч рублей. Неудивительно, что именно здесь начал строиться комлекс «Четыре сезона», одно из зданий которого - Идель-тауэр, по проекту, должно было иметь 42 этажа и может стать самым высоким в Уфе – 155 м. Но строительство объекта, несмотря на проведенную ранее рекламную кампанию, пока не началось. В компании-застройщике «Жилстройинвест» сообщили, что в настоящее время проект претерпевает некоторые изменения, и в первом полугодии этого года начнется его активная реализация. На вопрос, останется ли высота башни прежней, ответить затруднились.

Зависимость высотности зданий от стоимости и места расположения стройплощадок подтверждает тот факт, что домов в двадцать и более этажей практически нет в Затоне, Инорсе, Деме и Черниковке, а основная их часть сосредоточена в границах Уфимского полуострова, особенно его центре и юге.

Высотная экономика

Современные строительные технологии, прежде всего, монолитно-каркасное домостроение, позволяют постоянно увеличивать высотность домов. Однако пока самым высоким зданием Уфы остается построенный еще в 1999 году 100,5-метровый банк «Уралсиб». Введенные недавно в эксплуатацию жилые комплексы «Эверест» и «Умный дом» имеют высоту 90 и 75 м соответственно.

И хотя инвесторы уже заявили о более высотных проектах, число их невелико, а реализация нередко зависит от экономики, сложности проектирования и строительства. В компании «СтройФедерация», анонсировавшей ранее строительство двух небоскребов высотой около 150 м в районе улицы Дмитриева и проспекта Салавата Юлаева, рассказали, что архитектурная концепция уже согласована с городской администрацией, но самого проекта нет (не выбран и проектировщик), сроки начала строительства неизвестны. Каким в итоге будет проект, и когда начнется его реализация, зависит от состояния рынка недвижимости. Который пока падает и не благоприятствует масштабным и дорогим девелоперским начинаниям. 

- Все здания выше 75 метров, то есть более 25 этажей, проектируются по специальным техническим условиям, которые утверждает Минстрой России, - говорит руководитель архитектурной мастерской ООО «Архпроект» Леонид Дубинский. – И если проект высотой от 75 до 100 метров может пройти техэкспертизу в Уфе, то все, что строится выше стометровой отметки, проходит только московскую экспертизу. Высотные здания требуют большее количество лифтов, высококачественную наружную отделку и запас прочности конструкции, специальную систему вентиляции и пожарной безопасности. После сдачи в эксплуатацию высотный дом не менее пяти лет находится под специальным мониторингом технического состояния.

По словам Леонида Дубинского, несмотря на то, что высотные здания не отличаются дешевизной, они необходимы столице Башкирии как имиджевые градостроительные акценты на определенных площадках.

Опрошенные эксперты затруднились дать точную оценку по Уфе, но опыт других российских городов свидетельствует о том, что здания в 100 и более метров имеют примерно на четверть большую себестоимость, чем аналогичные дома меньшей этажности, но разница в строительных сметах может быть и значительно большей. По мнению экспертов, в обозримом будущем уровень возводимых домов в основном будет колебаться в пределах 18-25 этажей, что позволяет максимально эффективно использовать земельный участок без резкого увеличения затрат на строительство.

Общественный фактор

Есть мнение, что на реализацию высотных проектов в Уфе может оказать влияние специфическая особенность ее геологии, связанная с наличием карстовых пустот. Однако специалисты не видят в карстах особых проблем. Современные технологии позволяют возводить небоскребы на сейсмоопасных и заболоченных грунтах, так что здесь все упирается в стоимость фундаментных работ, точность расчетов и соблюдение технологических норм. Важность последнего подтверждает пример наполовину расселенной многоэтажки по Уфимскому шоссе, 4, два из четырех подъездов которой просели из-за слабого грунта. При этом для части дома, где в несущих стенах появились опасные трещины, применялся свайный фундамент, а другая часть на ленточном фундаменте не показывает признаков разрушений.

Фактор общественного мнения в выборе высотности строящихся домов уже сыграл свою роль. Речь идет о застройке территории, прилегающей к парку Якутова со стороны улицы Ленина. По словам представителей Уфимской администрации, изначально проект предполагал строительство здесь нескольких 35-этажных домов: так инвестор хотел компенсировать большие расходы на расселение расположенных на участке ветхих строений. Но, как заявил Владимир Барабаш, после долгих переговоров высотность была понижена до 12 этажей. 

Этот шаг должен помочь найти компромисс с мнением горожан, выступающих против застройки прилегающего к парку квартала. Отметим, что строительство 21-этажного здания на площади рядом с Гостиным двором также вызывало негативную реакцию ряда архитекторов и представителей уфимской общественности, но это не оказало влияния на проект.