Минзем Башкирии просит равные права в спорах по кадастровой стоимости

Фото: Олег Яровиков

Потери бюджета, связанные с оспариванием кадастровой стоимости, можно минимизировать, считают в министерстве земельных и имущественных отношений Башкирии. На межведомственном круглом столе, который прошел в правительстве 19 сентября, обсуждали предложения, представленные от имени министерства заместителем министра имущественных отношений Ильшатом Галимовым. Основная идея – обеспечение соблюдения баланса интересов как государства, так и плательщика в области оспаривания кадастровой оценки. Сейчас истец – компания, оспаривающая стоимость объектов недвижимости – обладает определенными преимуществами: она может быстро заказать оценку у независимых экспертов, а суд принимает этот документ как доказательство.

При этом органы государственной власти такими доказательствами не обладают. Основными причинами этого чиновники называют, во-первых, отсутствие выделенного финансирования для достаточного количества штатных представителей государства в суде, из-за чего интересы ответчика просто некому представлять, - а в месяц в среднем рассматривается 80 дел. Во-вторых, чтобы заказать альтернативный отчет при оспаривании кадастровой стоимости, госоргану нужно пройти длительные процедуры закупочных процедур – более 40 дней только на определение исполнителя и заключение договора. При этом, срок рассмотрения таких споров в комиссии при Росреестре составляет не более месяца, а процессуальные сроки с момента подачи заявления в суд и вынесения им решения не должны превышать двух месяцев.

Если бы государство могло на равных представлять свои интересы в суде, величина кадастровой стоимости, устанавливаемая судом, была бы другой, считает Ильшат Галимов.

В этом году минземищество уже достигло нескольких договоренностей с крупными компаниями об установлении приемлемой для всех сторон кадастровой стоимости (в некоторых случаях она превышала заявленную компаниями в два раза), и это произошло благодаря наличию альтернативного отчета. Отчеты были подготовлены за счет специально выделенных из бюджета денежных средств. Однако на этот год лимит таких средств уже исчерпан.

Сейчас большинство споров о кадастровой стоимости рассматриваются в судах. На комиссиях по пересмотру кадастровой стоимости при Росреестре положительное заключение получают более 40% дел. Заявители, который получили отказ в комиссии, обращаются в суд. В 2015 году кадастровая стоимость была оспорена по 905 объектам на общую сумму более 71 млрд рублей. В 2016 году таких объектов было уже 1540 на 168 млрд рублей, за 8 месяцев 2017 года в судах рассмотрели 811 объектов на сумму более 58 млрд рублей. Если бы госорганы имели возможность эффективно отстаивать свои интересы в судах, то по экспертным оценкам, в бюджете удалось бы сохранить: по итогам 2015 года – 168 млн рублей, 2016 года – 1,3 млрд рублей, В 2017 году – около 1 млрд. рублей.

Инициатива минземимущества направлена на внесение изменений в закон 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». В случае принятия поправок законодателями, заключение госорганами договоров на подготовку альтернативных отчетов при оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости будет выведено из сферы действия закона 44-ФЗ. То есть процедура заказа альтернативной оценки для госорганов станет такой же простой, какой она сейчас является для большинства юридических лиц.

Кроме того, по словам Ильшата Галимова, наличие альтернативной оценки кадастровой стоимости у ответчика, которым всегда выступает госорган, позволяет в большинстве случаев достигнуть в суде примирения, на что по сути должна быть направлена работу любой судебной системы.

Идею создать условия при которой будет гарантировано соблюдение в комиссии и в суде принципов состязательности и равноправия сторон поддержал и депутат Государственного Собрания-Курултая Республики Башкортостан Александр Дегтев.

По его словам, сейчас истцы, оспаривающие кадастровую стоимость, имеют преимущества, как по времени, затрачиваемому на подготовку отчетов об оценке имущества, так и в свободе выбора исполнителя, т.е. они могут заказать работу тому, кто наиболее качественно сможет ее выполнить, и на рынке такая информация есть. Госорганы такой свободой не обладают. Если в суде провозглашены принципы состязательности и равноправия, то они должны соблюдаться и на стадии подготовки документов по спору, в числе которых отчет оценщика является основным доказательством.

По словам сенатора Лилии Гумеровой, у государства нет задачи создать дополнительные проблемы для бизнеса. Он в этих процессах хорошо защищен. Речь идет о том, чтобы предоставить равные возможности и государству: «Надо найти правильное правовое решение, которое позволит сбалансировать интересы государства и бизнеса в этом вопросе». Сенатор напомнила, что миллиардные суммы, недополученные бюджетом – это непостроенные объекты инфраструктуры, которыми пользуются все жители регионов, в том числе и сами бизнесмены. В ближайшие дни вопрос рассмотрят на пленарном заседании Совета Федерации в Москве.

Ситуация, когда кадастровая стоимость, установленная в результате проведения массовой оценки превышает рыночную, и хозяйствующие субъект, который платит налог на недвижимость либо арендную плату, вынужден ее оспаривать, должна измениться с началом работы специально создаваемых государственных бюджетных учреждений (ГБУ). Они полностью замкнут процесс кадастровой оценки на себе. Сотрудники этих учреждений будут мониторить рынок на постоянной основе и фиксировать все изменения, оказывающие влияние на стоимость недвижимости. В итоге, в период переоценки недвижимости кадастровая оценка должна стать более точной и приближенной к реалиям рынка. Ожидается, что судебных разбирательств станет меньше, но, Ильшат Галимов считает, что совсем избежать их не удастся и, более того, нельзя запрещать возможность ее оспаривания в комиссии или в суде.

Однако, на практике компании и государство почувствуют эффект от новой схемы работы ГБУ не ранее 2020 года. До этого времени актуальной будет ранее проведенная массовая кадастровая оценка, и споры по кадастровой стоимости в судах продолжатся.

- Министерство земельных и имущественных отношений РБ хочет создать условия, при которой будет гарантировано соблюдение в комиссии и в суде принципов состязательности и равноправия сторон. Но по сути, в настоящее время все передаётся в одни руки - и заказ кадастровой оценки, и ее исполнение, и исправление, и контроль. Тогда нужно вводить принцип состязательности и равноправия сторон на всех стадиях. Я считаю, что необходимо вводить новый порядок формирования комиссий по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости, в котором предусмотреть, что в состав комиссии включается три представителя от органов власти, два представителя от объединений саморегулируемых организаций оценщиков и два представителя от бизнес-объединений. Чтобы хотя бы на этой стадии рассмотрения спора о кадастровой стоимости был общественный контроль. Эту законодательную инициативу мы продвигаем в Госдуме, - прокомментировала председатель комитета кадастровой стоимости недвижимости БРО ОПОРА России Зелифа Барлыбаева.