Цены на жилую недвижимость в Уфе продолжат снижение
За последний год рынок недвижимости прошёл несколько стадий — от предновогоднего бума в конце 2014 года через застой с минимальной активностью в мае-июне до умеренной активности конца 2015-го. Среднерыночная цена постепенно опускалась с максимальных 67,2 тысячи рублей за квадратный метр до 60,5 тысячи.
О том, каким был уходящий год для рынка новостроек и вторичного жилья и куда будут двигаться цены в наступающем году, рассказывает генеральный директор Сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева.
Государственная программа субсидирования ипотеки в течение года играла заметную роль, поддерживая и банки, и застройщиков. Переток спроса к застройщикам привёл к снижению цен на вторичном рынке. Сейчас средняя цена на строящееся жильё сохраняется на уровне 57 тысяч рублей за квадратный метр. К тому же, всё больше становится акций и спецпредложений, которые в среднерыночных показателях учесть сложно.
Но уже осенью стало заметно, что многие объекты вторичного рынка, особенно в отделенных от центра районах, начали сравниваться по цене с новостройками. Покупатели стали отдавать предпочтение вторичному жилью, потому что в нём можно сразу жить. Ответом на эту тенденцию стали акции и спецпредложения от застройщиков для тех, кто всё же предпочитает новое жильё.
Особенностью момента можно считать «чистый» спрос во вторичном сегменте, свободный от инвестиционных «поправок», — спрос, определяемый текущими финансовыми возможностями граждан по приобретению недвижимости для проживания. Дело в том, что заработать на рынке жилья сейчас крайне сложно. Сделать это могут только профессионалы, инвестирующие с конкретными целями в точечные объекты. Массовой «инвестиционной болезни», раздувающей ценовой пузырь, на рынке сейчас нет. В сегменте аренды жилья наблюдается избыток предложения и относительно низкий спрос. Поэтому покупки с целью инвестиций для сдачи объектов в аренду массово не рекомендуются. Сейчас трудно гарантировать доход даже при покупке квартиры в строящемся доме, учитывая продолжающееся снижение вторичного рынка.
Каков потенциал ипотеки в определении дальнейших перспектив рынка, сказать сложно. Уфа остаётся одним из наиболее закредитованных городов. 80% жилья, тем не менее, приобретается с использованием кредитных средств. Пока в пользу застройщиков играет относительно низкая ставка по ипотеке с господдержкой. Но одобрение банков получают в среднем только 50% заёмщиков, а доля кредитов в стоимости квартиры составляет 60-70%. Большинство отказов связаны с плохой кредитной историей заёмщика, наличия других кредитов, прочими рисками.
Застройщики, помимо ипотеки, предлагают рассрочку, отлагательные условия – то, что невозможно или крайне сложно для вторичного рынка. Это «плюс» для первичного рынка. Зато у вторичного сохраняется потенциал снижения – естественного и постепенного. Рынок снижается уже год, поэтому рано или поздно у потенциального покупателя возникнет стремление купить дёшево, пока не подорожало. Люди не будут ждать, когда цена снова начнёт расти, чтобы продать дороже, а будут стараться купить быстрее. Это и будет двигать рынок и сохранять на нём, хоть и ограниченную, активность.
Снижение цен на жильё в новостройках ограничено уровнем затрат. Удешевление вдогонку вторичному рынку будет доступно не каждому застройщику.
Потенциалом рынка сейчас являются те, кто хочет продать имеющееся жильё и купить другое, а также незакредитованные граждане, которые имеют вклады с истекающими сроками действия, то есть сделанные на пике ставок год назад. Против снятия средств граждан с депозитов играют валютные курсы, но часть средств всё равно попадёт на рынок жилья. Люди решают жилищный вопрос при любых обстоятельствах, поэтому вторичному рынку можно прогнозировать сохранение текущих тенденций его умеренной активности.
Ни о каком повышении среднерыночных цен ни сейчас, ни к весне говорить нельзя.
Весной может оживиться загородный сегмент, но роста цен не ожидается. Скорее всего, увеличится количество сделок при сохранении ценовых тенденций. Сделок будет больше именно из-за снижения цен. Покупательский потенциал настолько мал и хрупок, что любая попытка поднять цены снова приведёт вторичный рынок к застою.
Действовать сейчас нужно именно тем, кто покупает жильё для жизни. При этом при продаже своей квартиры нужно ориентироваться на текущий уровень цен по реальным сделкам. Если объект выставляется по завышенной цене, то в итоге по среднестатистическим квартирам цена к моменту продажи может снизиться более чем на 500 тысяч рублей, и срок экспозиции при этом значительно продляется. При объективном ценообразовании можно сэкономить время.
Если говорить о рынке в целом, то на нём гораздо важнее активность и наличие сделок, чем уровень цен. Если в 2013 и в 2014 году двигателем рыночной активности был рост среднерыночных цен, то сейчас это снижение или как минимум сохранение на текущем уровне. Полный застой на рынке гораздо опаснее. Он приведёт к проблемам у застройщиков, банков, сокращению рабочих мест и прочим сложностям, а это никому сейчас не нужно.
