Мэрия Уфы не смогла расторгнуть договор о продаже Дома Тихониных в суде

Фото: РБК Уфа

Арбитраж Башкирии отказал управлению земельных и имущественных отношений (УЗиО) мэрии Уфы в расторжении договора купли-продажи объекта культурного наследия «Дом Тихониных», заключенного с компанией «Реставратор». С фирмы в пользу администрации города взыскали 200 тыс. руб. неустойки. Управление может оспорить решение суда в течение месяца.

Мэрия требовала расторгнуть заключенный в сентябре 2022 года договор, вернуть здание на Коммунистической, 13 и взыскать с «Реставратора» 2 млн руб. неустойки.

По договору продажи исторического здания новый собственник должен был провести работы по сохранению объекта до конца второго квартала 2024 года. Покупатель нарушил сроки в части разработки научно-проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, получения разрешения на работы и их проведения. Управление направило «Реставратору» письмо с предложением расторгнуть договор в течение трех дней, но не получило ответа и обратилось с иском в суд. За неисполнение условий договора УЗиО начислило компании неустойку в размере стоимости Дома Тихониных на торгах — 2 млн руб.

Суд указал, что новый собственник объекта предпринимал все меры, чтобы исполнить условия договора в срок. В начале сентября 2025 года компания получила заключение о вводе объекта в эксплуатацию, поэтому оснований для расторжения договора купли-продажи Дома Тихониных Арбитраж не нашел. «Реставратор» не оспаривал, что нарушил сроки, но просил снизить размер заявленной УЗиО неустойки из-за ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Арбитраж снизил ее с 2 млн до 200 тыс. руб.

ООО «Реставратор» зарегистрировано в Уфе в июне 2022 года. Учредителем и руководителем фирмы выступает Динара Хабибуллина. Основной вид деятельности организации — деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика. По данным сервиса проверки контрагентов Rusprofile, в 2024 году выручка компании составила 114 млн руб., чистая прибыль — 30 млн руб.

Старший партнер юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов считает, что у мэрии есть шансы на отмену решения, но они невысокие. Суд исходил из того, что к моменту рассмотрения спора покупатель уже завершил сохранение объекта и получил заключение о вводе в эксплуатацию, то есть конечная цель приватизации — восстановление и сохранность памятника — достигнута.

«В апелляции администрации будет непросто показать неправильное применение норм права или недостоверную оценку доказательств. Апелляционный довод здесь может быть только один: ссылка на буквальную формулировку п. 23 ст. 20 Закона о приватизации № 178-ФЗ, где при нарушении промежуточных и окончательных сроков исполнения условий конкурса говорится, что договор «расторгается», то есть будто бы безусловно. Но первая инстанция уже сопоставила этот императив с общими нормами ГК РФ о судебном порядке изменения/расторжения и критерии "существенности" нарушения, а также с тем, что к моменту рассмотрения условие фактически исполнено. Это зафиксировано в решении и вряд ли будет пересмотрено без новых весомых аргументов или выявления процессуальных ошибок суда», — сказал эксперт.

По словам Романа Ляпунова, по вопросу неустоек по таким делам суды ориентируются на длительность и причины просрочки, поведение должника, соотношение санкции со стоимостью работ и возможным ущербом публичного собственника, а также на конечный результат — сохранен ли объект и когда. В делах, где неустойка установлена в размере цены продажи, а результат достигнут, снижение в разы — обычная картина; крайние случаи — когда неустойку оставляют без изменения, как правило, связаны с затяжным и безрезультатным неисполнением охранных обязательств, угрозой утраты предмета охраны и явным игнорированием предписаний уполномоченных органов.

Партнер юридической фирмы INTELLECT, руководитель практики «Недвижимость, строительство, энергетика» Александр Латыев отмечает, что обязанности, возложенные на покупателя по договору, хотя и были выполнены, но с просрочкой. Косвенно это подтверждается и тем, что в пользу истца взыскана неустойка, пусть и со снижением ее размера.

«Таким образом, формальные основания для расторжения договора, предусмотренные и им самим, и законом “О приватизации государственного и муниципального имущества”, имелись. В такой ситуации вывод суда об отказе в расторжении договора требовал как минимум более подробного обоснования, чем те две строчки, которые посвящены этому в 13-страничном решении. В связи с этим нельзя исключать того, что какая-то из вышестоящих инстанций решит, что прямое указание закона является достаточным основанием для расторжения договора даже с учетом исполнения этих условий, хоть и с просрочкой», — сказал Латыев.

Как писал РБК Уфа, в июле 2022 года победителем торгов по продаже Дома Тихониных был признан Руслан Барков, предложивший приобрести здание за 3,33 млн руб. Однако он отказался от заключения договора. В сентябре того же года историческое здание продали компании «Реставратор».