Камила Фазлыева: «Застройщики в Уфе отказываются от рассрочки»

Фото: РБК Уфа

Доля рассрочки на российском рынке недвижимости продолжает сокращаться. По оценке ЦИАН, на пике в начале 2025 года по такой схеме продавалось порядка 25–30% квартир в новостройках, в настоящее время показатель сократился до 15%. При этом в Башкирии рассрочка является почти исчезающим способом покупки жилья, рассказала в интервью телеканалу РБК Уфа руководитель ипотечного бюро и проекта «Электронная сделка.РФ» Камила Фазлыева. На этом фоне Центробанк предлагает изменить правила оформления рассрочки: в частности, запретить застройщикам устанавливать наценку на квадратный метр.

— Кто сейчас выбирает рассрочку и с чем это связано?

— Сейчас в рассрочку можно приобрести в основном жилье в Московском регионе. Если посмотреть на Уфу, здесь мы видим только единичные предложения у застройщиков. Дело в том, что девелопер не является кредитной организацией и он не может сопровождать столь долгие финансовые обязательства. Соответственно, застройщики отказываются от такой формы оплаты: время показало, что люди не справляются с платежами.

Рассрочка была популярна на фоне пиковых ставок по рыночной ипотеке: сотрудники отделов продаж обещали возможность перекредитоваться в будущем по мере снижения ключевой ставки. Но этого не произошло. Такое вообще нельзя было обещать, потому что даже ЦБ не давал скорых гарантий снижения ставок по ипотеке. Соответственно, люди, которые брали эти рассрочки, когда они только появились, столкнулись с тем, что лишь немногие сейчас могут получить одобрение ипотеки. И даже если кредит будет выдан, платеж часто оказывается неподъемным. Поэтому мы имеем большой процент расторжения договоров рассрочки.

— Эксперты утверждают, что покупка квартиры в рассрочку обходится на 15–20% дороже, чем при полной оплате. Согласны ли вы с этой оценкой?

— Если мы посмотрим на реальные сделки, а не на объявления, картина будет иной. Рассрочка — это штучный вариант финансирования. На деле застройщики в Уфе готовы уступать в цене до 30% и даже более по ключевым ЖК. Потому что у нас (и практически во всех крупных городах, кроме Москвы и Санкт-Петербурга) растет проблема огромного количества сданного и непроданного жилья. Ни о каком дефиците через пару лет из-за снизившегося количества новых проектов говорить вообще не приходится.

Застройщик обязан регистрировать право собственности, как только дом сдан. Соответственно, возникают налоги, коммунальные платежи и так далее. Это тяжелое бремя, которое висит на девелоперах, соответственно, они готовы уступить реальным покупателям. Но в общей статистике цен этого не видно. Те застройщики, у которых еще не выполнены обязательства по проектному финансированию, сильно двигаться в цене не могут. Они предложат снизить стоимость процентов на 15. Если же вы пойдете по рынку шире, то увидите колоссальные скидки, которые официально не декларируются. СМИ пишут про 15–20% наценки при рассрочке. Но я обзвонила несколько застройщиков, у них цена не меняется. Лишь бы вообще купили. Поэтому они сохранят уровень цен, нежели будут еще что-то увеличивать. Сейчас об увеличении цены речь не идет. Если в Москве еще есть приток покупателей, то в Уфе все наоборот.

— Центробанк хочет сделать рассрочку прозрачной: убрать наценку, ограничить штрафы, передавать данные в бюро кредитных историй. Но не станет ли схема такой же жесткой, как ипотека, и не ограничится ли совсем выбор покупателей?

— По факту таких сделок очень мало, тем более в Уфе. То, что рассрочку ужесточат, — это нормально. Если эта информация будет отражаться в бюро кредитных историй, мы увидим, что на покупателе есть платежные обязательства. Другое дело, что ему будет сложнее получить ипотеку. Но в целом рынок станет более прозрачным.

— Какую долю сделок в Башкирии составляет рассрочка?

— Сейчас не более 5–10%. Точных данных нет ни у кого, даже у «Дом.РФ» — корпорации, которая в принципе ответственна за это направление. Чтобы понять точную долю, нужно открывать в Росреестре каждый заключенный договор и смотреть на форму расчетов. Поэтому мы можем говорить только о приблизительных цифрах. Это и настораживает Центробанк: регулятор не знает, сколько еще денег может быть недополучено застройщиками.

— Как изменится структура сделок в случае принятия закона о рассрочке?

— Доля рассрочки сократится до того минимума, который был и ранее, это же не новый инструмент. Единственным вариантом приобретения квартиры, помимо наличного расчета, пока остается ипотека. Но не забывайте, что к той картине, которая была еще несколько лет назад, ипотечный рынок уже никогда не вернется. Даже если снизится ключевая ставка, у нас существенно ужесточились требования к потенциальным заемщикам. Сегодня ипотека — это инструмент только для «белых и пушистых», то есть прежде всего заемщику необходимо официальное подтверждение зарплаты, кроме того, мы имеем высокую закредитованность населения и растущую долю просрочки. То же касается и тех, кто ждет льготную программу: о ней вообще можно забыть, ипотека с господдержкой в будущем будет только адресно сужаться, вне зависимости от политических изменений.

Вообще почему возник такой дисбаланс на рынке жилья? Дело же не только в экономических и геополитических процессах. Необходимо смотреть на политику государства и тех, кто отвечал за эту политику в последние годы и поддерживал эшелон застройщиков, банков, инвесторов. Но нужно понимать, что первичная задача — обеспечение населения жильем, а его интересы учитываются в последнюю очередь. Вчера государство поддерживало застройщиков, сейчас основные сверхдоходы получают банки. Всякая льготная ипотека оказалась поддержкой банков и девелоперов, но не конечного потребителя, потому что эти программы взвинтили цены и сделали жилье еще менее доступным.

Соответственно, необходимо создать равновесную систему, в которой будут выигрывать все участники. Так мы получим сокращение разрыва между стоимостью жилья и доходами населения. Но пока мы не признаем проблему — а правильно поставленный диагноз уже половина лечения, — никто лечить рынок не будет. Поэтому наша команда сейчас как раз разрабатывает новый инструмент совместного инвестирования в недвижимость — выкупное пользование. Схема пользовладения подразумевает для человека вдвое меньшую переплату, чем при классическом ипотечном кредитовании. Сейчас мы готовим закрытую встречу с инвесторами и формируем пулы готовых квартир для программы в нескольких пилотных регионах.

— У нас в Башкирии, например, есть программа «Жилстройсбережения», опыт которой планируется тиражировать уже и на всю страну. Есть ли примеры инструментов, которые успешно развиваются в других регионах?

— Да, в Башкирии действует замечательная программа «Жилищно-строительные сбережения», она послужила прототипом принятого  буквально несколько недель назад федерального закона о жилищных вкладах. По сути, этот закон закрепил накопительные механизмы на федеральном уровне. Большое количество субъектов уже проявили большой интерес к программе. Сейчас слово за банками, и они начали изучать, как могут участвовать в этом, чтобы всем было удобно.

Еще есть партнерское финансирование. Это основа справедливых финансов, где выигрывает и застройщик, и кредитная организация, и непосредственно потребитель. Это более взвешенная система, и такой подход надо развивать. Башкирия как раз входит в число пилотных регионов по исламскому банкингу, скоро появятся хорошие работающие инструменты в этой части. Ничто не мешает сделать такой же православный банкинг и т. д.

— Что делать сегодня обычному потребителю, чтобы купить квартиру?

— Накапливайте. Если вы живете в Башкирии, копите, не бойтесь. Республиканский бюджет софинансирует до 30% от вашего платежа, так можно собрать первоначальный взнос. Если решили взять ипотеку — посчитайте, сможете ли вы действительно обеспечивать ежемесячные платежи? Не надейтесь на рефинансирование, меньше слушайте обещания в отделе продаж, что через три года ставка снизится, и вы сможете снизить платеж.

— На ваш взгляд, меняется ли поведение покупателей в Башкирии? Стали ли люди более грамотными в финансовом плане?

— Да, обычный человек уже все читает, смотрит, изучает. Он осторожен и готов подождать. Понятно ли это застройщикам? Нет, им нужно продать. Но, простите, как человеку жить в стрессе с 75 тыс. руб. ежемесячного платежа при суммарном семейном доходе менее 100 тыс.? И сейчас люди стали это понимать.

Было ли хорошо покупателю, когда он не мог купить квартиру из-за галопирующего роста цен при льготной ипотеке? Нет, это продажникам было хорошо, когда выдавали кучу кредитов, деньги крутились, дома строились, и все было прекрасно для узкой прослойки населения. Но теперь пора вспомнить про то, что первично, — про конечного потребителя — человека. И я говорю не о маркетинге, а то многие застройщики заявляют: «Мы клиентоориентированы, делаем красивые холлы». Речь не о ваших красивых холлах, а о том, насколько тяжело человеку будет выплачивать рассрочку или ипотеку.