Ольга Садыкова: «Для снижения цен на жилье в Уфе нет веских оснований»

Фото: из личного архива Ольги Садыковой

По итогам октября Башкирия заняла восьмое место среди российских регионов по объемам выдачи ипотеки, следует из аналитического отчета Центробанка. О том, как складывается ситуация в ипотечной сфере республики, с какими итогами участники рынка завершают уходящий год и как могут измениться цены в будущем, в интервью РБК Уфа рассказала региональный директор «Национальной фабрики ипотеки» Ольга Садыкова.

— По вашим прогнозам, с какими итогами ипотечный рынок встретит Новый год?

— В четвертом квартале рынок ипотечного кредитования оживился. Это связано, во-первых, с очередным снижением ключевой ставки. Во-вторых, в ноябре—декабре и банки, и клиенты стремятся закрыть сделки до праздников. Если говорить о суммах, в октябре сумма выданных ипотечных займов в России составила 489 млрд руб., это максимум с июня прошлого года. По итогам ноября объем выдачи вырос до 498 млрд. На мой взгляд, по итогам декабря данный показатель может подняться до 500–550 млрд руб.

— Какова структура ипотечного рынка? Какую долю занимают госпрограммы в объеме выдачи?

— Объем ипотеки по договорам долевого участия составил более половины всего объема выданных ипотечных кредитов — около 278 млрд руб. по итогам октября. В целом за последние полгода данный показатель колеблется на уровне 55–58%.

Доля ипотеки с господдержкой медленно снижается: если в марте по госпрограммам выдавалось 86,6% займов, то в октябре — уже 75,5%, а в ноябре — 75%. При этом нельзя сказать, что рыночные программы становятся доступными для населения, но мы видим наметившееся оживление и надеемся, что тренд сохранится.

Сегмент индивидуального жилищного строительства традиционно занимает небольшую долю в общем объеме ипотеки: в октябре этот показатель составил 12,6% в целом по стране, при этом объем кредитов удвоился за полгода. Наиболее популярны программы, направленные на приобретение готовых домов.

— Как изменилась средняя сумма ипотечного кредита в Башкирии?

— Всего за десять месяцев текущего года в Башкирии было выдано ипотек на сумму чуть меньше 100 млрд руб. Средняя сумма кредита составила 4 млн руб. Для сравнения, в начале года данный показатель составлял 3,5 млн.

Доля ипотек на первичном рынке составила 54% от общего объема кредитов. Доля ИЖС — 21%, что существенно выше среднероссийского уровня. Максимальный показатель по данной программе в республике был зафиксирован в июле текущего года и составлял 31%.

В целом год показал рост объемов выдачи по льготным ипотечным программам в регионе — более чем на 20% по сравнению с 2024-м. Вторичный рынок был не столь динамичен: количество и сумма займов не выросли с прошлого года, однако средняя сумма кредита выросла на 21% и составила 3,75 млн руб.

— Достаточно ли действующих льготных ипотечных программ? Или же покупатели жилья и рынок в целом нуждаются в дополнительном стимулировании?

— На мой взгляд, существует отложенный спрос. Сегодня потребность в приобретении жилья превышает объемы выдаваемых кредитов. Но стимулировать покупателей выгоднее через рыночные программы, а не за счет федерального бюджета. Как мы помним, ранее именно массовая льготная ипотека разогнала стоимость квадратного метра, нивелировав эффект низкой ставки.

Сейчас льготные программы стали более адресными, они направлены на поддержку определенных категорий населения и развитие небольших городов. Это разумно. Застройщики подстроились под текущие условия, уменьшив объемы ввода жилья. Если вновь начать стимулирование покупателей, получится дисбаланс спроса и предложения. И это вновь скажется на цене квартир и доступности жилья в целом.

— В этом году в ряде городов Башкирии запустили семейную ипотеку на вторичное жилье. Как показала себя программа, есть ли спрос?

— Спрос, безусловно, есть, но под программу подходят не все объекты. Так, в Салавате проведено несколько десятков сделок, хотя в городе под программу подходит всего 71 дом. По условиям, здание, в котором расположена квартира, должно быть не старше 20 лет. Кроме того, летом несколько городов республики были исключены из программы — например, Благовещенск и Туймазы.

— Как изменились цены на жилье в 2025 году и как это повлияло на конечную стоимость ипотеки?

— В третьем квартале стоимость квадратного метра на первичном рынке увеличилась на 5% и составила 142,2 тыс. руб. На вторичном рынке показатель почти не изменился и составляет около 105 тыс. руб. На мой взгляд, это несильно повлияло на стоимость ипотеки с учетом снижения процентных ставок.

— В ноябре, по данным портала «Мир квартир», средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Уфы снизилась на 0,5%, до 127,9 тыс. руб., что противоречит федеральному тренду: в большинстве регионов цены, напротив, растут. На ваш взгляд, сохранится ли эта тенденция и стоит ли ожидать снижения цен на новостройки?

— Думаю, что кардинального снижения цен на новостройки ждать не стоит. За последние два года застройщики оптимизировали свои портфели. Мы видели, как многие сократили запуск новых проектов и добились баланса: меньше продают — меньше вводят. Так, в целом в Башкирии за 11 месяцев текущего года запустили 0,8 млн кв. м жилья, что на 42% меньше уровня 2024-го.

Для девелоперов это разумная стратегия, которая позволяет поддерживать спрос и предложение, сохранять стоимость жилья на приемлемом уровне. Для потребителей, в свою очередь, мало что изменилось.

Что касается ноябрьского снижения цен, в конце года застройщики запустили предновогодние акции на квартиры в новостройках. Это сезонное предложение, чтобы простимулировать спрос и закрыть годовые планы. Учитывая, что в 2026 году в России повысится ставка НДС, для дальнейшего снижения цен на жилье нет веских оснований.

— На ваш взгляд, как поведет себя ключевая ставка в следующем году? Какое пиковое значение вы предполагаете?

— Сейчас ключевая ставка находится на уровне 16,5%. Конечно, рынок ожидает дальнейшего снижения. Тем не менее мы не видим предпосылок для коррекции ставки до 12–13% в ближайшем полугодии.

Центральный банк очень внимательно смотрит за инфляционными ожиданиями. На сегодняшний день цель по инфляции по-прежнему находится на уровне 4%. Поспешное снижение ключевой ставки не должно спровоцировать новый виток инфляции, иначе получится замкнутый круг.

Думаю, что ставка будет снижаться, но не так быстро, как хотелось бы рынку. На мой взгляд, при оптимистичном сценарии в следующем году мы увидим снижение до 13–15%. Но прогнозы составляются исходя из текущей экономической ситуации, которая все-таки зависима от геополитики. И если условия кардинально изменятся, то итоговая ставка может быть совершенно иной.

— Каким будет рынок недвижимости в 2026-м? Что может стать драйвером его развития и какие трудности могут ожидать игроков?

— Думаю, что и в следующем году застройщики продолжат поддерживать баланс спроса и предложения, тем самым сохраняя стоимость квадратного метра. Активного роста спроса на жилье, в том числе за счет рыночной ипотеки, ждать не стоит.

Драйвером рынка может стать дальнейшее снижение ключевой ставки и совершенствование рыночных программ. Цена ипотечного кредита — «ключ» плюс 2–3%. Если ключевая ставка останется высокой, то и рыночная ипотека будет малодоступна для населения.

Что касается трудностей, важно следить за спросом со стороны заемщиков и предложениями застройщиков. Если Центробанк снизит ключевую ставку в 2026 — начале 2027 года, это может привести к дисбалансу между растущим спросом и ограниченным предложением, что в очередной раз вызовет рост цен на жилье.

— Что делать заемщикам — покупать жилье сейчас или все-таки подождать снижения ставки?

— Откладывать покупку жилья нет смысла. Если есть финансовая возможность, лучше покупать сейчас, а в будущем рефинансировать ипотечный кредит. Мы уже были свидетелями такого процесса в 2015–2018 годах.

— Стали ли банки более лояльны к потенциальным заемщикам в этом году или, наоборот, стали еще строже их оценивать?

— Учитывая возросший уровень мошенничества с недвижимостью, банки точно не стали лояльнее к заемщикам. Как и прежде, кредиторов интересует текущая занятость, уровень дохода и кредитная история клиента.

Также банки активно борются с дропперами — посредниками, которые предоставляют свои счета и данные карт и участвуют в мошеннической схеме. В любом случае банк, выдавая ипотечный кредит, берет актив в залог. Важно его сохранить в «чистом» виде у себя, ведь риски значительно превышают возможную выгоду.