Лента новостей
Все новости Башкортостан
Когда ржавеет броня: способ защитить свои деньги и информацию от хакеров 08:42, РБК и Microsoft В Барнауле загорелся цех меланжевого комбината 08:26, Общество На Камчатке задержали трех последователей «Свидетелей Иеговы» 08:22, Общество СМИ назвали обновленную оценку затрат на цифровую экономику 08:12, Технологии и медиа «Роскачество» оценило молоко на северо-западе страны 08:00, Общество Нефтяники попросили правительство удвоить субсидию для бензина 08:00, Бизнес На российском рынке майонеза впервые за 13 лет сменился лидер 07:30, Бизнес В Кемерово полностью снесли сгоревший ТЦ «Зимняя вишня» 07:25, Общество В Киеве предложили легализовать пассажирские перевозки к границе с Крымом 06:43, Политика Застрявшие в Южной Корее российские моряки попросили помочь в репатриации 06:36, Общество Сальвадор разорвал дипломатические отношения с Тайванем 05:53, Политика Большинство американцев выступили против антироссийских санкций 05:32, Политика В Хорватии открыли почетное консульство Украины с ошибкой в названии 05:18, Политика ОБСЕ пожаловалась на недопуск к задержанному в Херсоне танкеру из России 04:37, Политика Талибы примут участие в переговорах по Афганистану в Москве 04:28, Политика Трамп отказался идти на уступки Турции по делу пастора Брансона 03:58, Политика Военный вертолет экстренно приземлился на парковке бара в США 03:37, Общество Лондон призовет страны ЕС встать «плечом к плечу» с США в вопросе санкций 03:26, Политика Как построить бизнес на оказании коммунальных услуг 03:14, РБК и Сбербанк Трамп счел опасным автономное управление контентом со стороны соцсетей 02:59, Технологии и медиа Брат отравившегося в Эймсбери сообщил о новой госпитализации родственника 02:21, Общество В ООН ответили на заявление Лаврова о «секретной директиве» по Сирии 02:20, Политика Три человека пострадали при стрельбе возле станции метро в Лондоне 01:43, Общество В конгрессе США заподозрили советника Трампа в связях с Бутиной 01:35, Политика Трамп рассказал о «вероятной» встрече с Ким Чен Ыном 01:13, Политика «Калашников» презентовал гражданский электромотоцикл и робота 00:47, Политика Диск Eagles обошел Thriller Джексона и стал самым продаваемым в истории 00:28, Общество Трамп обвинил власти Китая и ЕС в манипуляциях с их собственными валютами 00:00, Экономика
Эксперты в РБК-Уфа: ипотека и жилье стали дешевле, но не сильно доступнее
Башкортостан, 18 апр 2017, 15:30
0
Эксперты в РБК-Уфа: ипотека и жилье стали дешевле, но не сильно доступнее
Редакция сайта РБК-Уфа провела круглый стол на тему «Рынок недвижимости: падение цен и ипотечных ставок. Стало ли доступнее жильё?»
Фото: Олег Яровиков

От государства ждут готовых площадок под строительство

Основная дискуссия развернулась во время обсуждения роли государства на рынке жилья.

Директор фонда развития городских проектов Владимир Барабаш рассказал, что с момента, когда застройщик принимает решение начинать освоение площадки до момента, когда он сдаст дом, в лучшем случае пройдет два года, а чаще – больше. «В 2014 году застройщики перестали брать новые площадки. Но на рынке картина складывалась достаточно приятно, поэтому что рост ввода есть, жилье строится, продается, все обсуждают ипотечные ставки и цены на квадратные метры. При этом возникла опасная ситуация: начал появляться провал по площадкам, перестали закладывать новые комплексы. Если бы это продлилось несколько лет, это привело бы к тому, что в 2017-2018 годах рынок бы сжался. И здесь сыграло огромную роль субсидирование процентной ставки, даже не столько с точки зрения помощи людям приобрести жилье, а с точки зрения поддержки государства рынка застройщиков. Появилась уверенность, что рынок не провалится, что государство поддержит. На мой взгляд, благодаря этому в 2015-2016 годах застройщики вернулись на рынок, стали закладывать новые жилые комплексы, приобретать новые площадки, в Уфу вошли новые застройщики. Поэтому в перспективе 3-5 лет будет то что строить и продавать».

Данные госкомитета по строительству и архитектуре 

По словам Владимира Барабаша, сегодня государству нет необходимости вкладывать дополнительное финансирование в поддержку отрасли. «Сейчас работает рыночный механизм, ипотечная ставка ниже, чем до 2008 года. Но важно не сколько стоит ипотека, а сколько человек платит в месяц. В Уфе созданы все условия, чтобы застройщики не подняли цены в случае улучшения экономических условий рынка. Республика сама вошла на рынок строительства, есть Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан, который призван строить социальное жилье и ликвидировать социальную очередь. В Уфе на ближайшие несколько лет запланирован ввод порядка 100 тысяч квадратных метров по этой программе, то есть это пятая часть от ввода всего жилья, и это жилье по социальным ценам. Оно не выйдет на общий рынок по дешевым ценам, но надо понимать, это порядка 2500 тысяч квартир. У нас всего в год происходит около 10 тысяч сделок с жильем. Соответственно, сделки с социальным жильем имеют большой потенциал для оживления рынка».

Цены на рынке жилья в 2016 году. Данные госкомитета по строительству и архитектуре

Член общественного совета при госкомитете по строительству Анатолий Мейзлер считает, что «государству нужно создавать условия для улучшения жилищных условий, а пускать на самотек рыночные процессы нельзя. Есть две нерешенные проблемы – это отсутствие жилищного фонда и отсутствие платежеспособного населения. Жилой фонд нужно резко увеличить, чтобы выйти на цифры, которые позволят нам функционировать, как рынок. Сегодня строится в два раза меньше, чем нужно. Второй момент – это доступность жилья. Сейчас часть населения, которое готово и может участвовать программах господдержки, незначительно. Нужна очень серьезная программа строительства жилья в больших объемах, и реализовать ее должно государство».

Фото: Олег Яровиков

С этой позицией не согласился Владимир Барабаш: «Если государство начнет массированно и дешево строить, тогда это убьет рынок. Частных застройщиков не останется. Государство может участвовать в этом, но не в качестве строителя, нужно обеспечивать застройщику и частному инвестору нормальные площадки. Сейчас в себестоимости строительства квадратного метра в Уфе цена площадки доходит до 20 тысяч за квадратный метр. Государство должно строить, подводить сети, расчищать от ветхого жилья и давать готовую площадку застройщику».

По словам участников дискуссии, новые редакции земельного кодекса не позволяют муниципалитетам распоряжаться земельными участками в свободном обороте, только через торги.

Представитель госкомитета по строительству и архитектуре Никита Новиков рассказал, что начата работа над законопроектом, предусматривающим возможность принятия главой республики решения о выделении земельного участка для определенного социально-ориентированного проекта, который был бы направлен на развитие жилищного строительства. «Но на практике выделение земли без торгов вызовет вопросы у правоохранительных органов. Этот вопрос не решается на уровне муниципалитета либо субъекта федерации. Республика может инициировать его рассмотрение на федеральном уровне, то есть наши депутаты должны вносить такие поправки и предложения.

Ипотека жизнеспособна и без господдержки 

Представители банков рассказали, как госпрограмма субсидирования процентных ставок помогла банкам в прошлые годы.

По словам управляющего операционным офисом Абсолют Банка в Уфе Лилии Ильясовой, она «спасла не только рынок ипотечного кредитования, но и строительную отрасль от кризиса. Более того, она качественно изменила российскую ипотеку. Если в «благополучном» 2014 году процент сделок с первичной недвижимостью не превышал 5% от общего числа, то уже к концу 2015 года он вырос в 10 раз и составил 50%. Это соотношение сохранялось на протяжении всего 2016 года. Был пройден еще один урок: за это время застройщики и банки вышли на более качественный уровень партнерства».

Лилия Ильясова считает, что уже в сентябре 2016 года стало очевидно, что ипотека «жизнеспособна» сама по себе, без поддержки в виде программы государственного субсидирования – ставки поэтапно снижались.

Представители банков рассказали, что сегодня среднерыночные ставки по ипотеке равны 12-12,5% годовых, но часто встречаются и более низкие ставки по отдельным программам банков и застройщиков.

Замуправляющего уфимским филиалом банка «Уралсиб» по розничному бизнесу Елена Попова считает, что размер ипотечной ставки уже не играет определяющей роли: «Нам всем нужно искать новые ниши. Мы можем говорить бесконечно о процентных ставках, но во всех банках сейчас ставки практически на одном уровне. Сегодня ставка по ипотеке в банке ниже докризисных уровней. Я считаю, что сейчас выиграет тот банк, который движется дальше от традиционной ипотеки. Можно бесконечно рефинансировать одних и тех же заемщиков, но так мы только топчемся на месте. Надо поднимать пласт того населения, которое не может войти в традиционную ипотеку в силу определенных обстоятельств, запускать программы, которые позволяют людям из арендного жилья переселиться в собственное жилье. Необходимо развивать социальную аренду с последующим выкупом жилья, и наш банк будет рассматривать участие в социальных проектах Республики».

Банки готовы работать по госпрограммам, делающим жилье доступнее, если будут созданы условия для их реализации на практике. Про одну из них напомнил Никита Новиков: в апреле начинается переход граждан - участников программы жилищно-строительных сбережений с накопительного на кредитный этап. Программа предусматривает накопление средств на банковских вкладах в течение 3-6 лет с последующим заключением ипотечного кредита по сниженной ставке 6-7 процентов. На данный момент жителями республики открыты более 7 тысяч таких вкладов. Больше ни в одном субъекте России эта программа в таком масштабе не реализуется. Общий объем средств, накопленных на счетах граждан, сейчас составляет 1,2 млрд рублей. Планируется, что ожидается поступление на жилищно-строительный рынок республики не менее 6,5 млрд рублей за счет средств граждан с процентами и полученных банковских кредитов.

Заместитель управляющего Башкирским отделением Сбербанка Азамат Салихов отметил, что участникам программы жилстройсбережений, по сути, негде приобрести жилье. «Хотелось бы, чтобы застройщики работали плотнее с госкомитетом, - говорит он. - Этим семи тысячам человек нужно доступнее жилье с небольшими площадями. Это те люди, для которых пласт ипотеки пока не открыт. Мы в связи с этим испытываем определенные опасения, но готовимся к тому, что вышедшие на рынок участники программы сыграют свою роль на рынке и создадут определенный спрос».

Покупатели квартир повысили свои требования

При этом сами застройщики, участвующие в разговоре, отметили, что покупатели стали более требовательными. 

Елена Гарипова, руководитель отдела маркетинга компании «Талан-Уфа», говорит: «Покупатели сейчас очень разные: есть те, кто приобретают квартиры в ипотеку, в рассрочку, с инвестиционной целью, для детей, но основная масса людей покупает квартиры для собственного проживания. При этом потребности клиентов растут. Человек хочет видеть комфорт не только в своей квартире, но за ее пределами. Местоположение, ближайшее окружение, инфраструктура, детские сады и школы, магазины, благоустройство двора – все это очень важно. Еще один фактор – транспортная доступность, чтобы можно было легко добраться в различные части города, поэтому сейчас клиент не привязан к центру, жилье строится и продается в разных частях Уфы. Квартирография квартир различна, в сегменте комфорт-класса: 40% продаваемых квартир - это однокомнатные квартиры, примерно такую же долю занимают двухкомнатные квартиры, остальные - трехкомнатные. В эконом-сегменте наибольшим спросом пользуются студии, небольшие однушки по доступной цене.

Выросли требования и у тех, кто вкладывается в коммерческую недвижимость. Сейчас не покупают квартиру на первом этаже с целью переделать ее в парикмахерскую или аптеку. Сейчас люди думают, какой там трафик, кто будет жить рядом, какие близлежащие объекты, есть ли парковка, можно ли повесить вывеску».

Констатирует оживление рынка и Максим Пантелеев из ГК «Рассвет»: «Люди больше интересуются готовыми квартирами и квартирами в домах, которые готовятся к сдаче. Причем, именно за такие квартиры они готовы платить больше. Естественно, что на квартиры в домах сданных в эксплуатацию цены будут расти. А на те квартиры, которые только начинаются строиться, особого подъема цен не ожидается. В 2017-2018 годах планируются большие объемы сдачи жилья, в том числе у нашей компании в скором времени сдаются дома сразу в трех жилых комплексах».

Фото: Олег Яровиков

Рынок пойдет в рост

В будущее и застройщики, и банки смотрят позитивно. 

Артем Богатырев из банка ВТБ не прогнозирует дальнейшее понижение ипотечных ставок – они уже и так снижены. «Идет работа с партнерами-застройщиками, с зарплатными клиентами, для которых понижается первоначальный взнос. Значение процентных ставок будет снижаться, а на первое место выйдут качество жилья и надежность застройщика. Поддержка застройщиков будет осуществляться через проектное финансирование и банковскую гарантию. Нам всем нужно и дальше отстраивать взаимодействие между банками, застройщиками и госорганами».

Ипотека в Башкирии в 2016 году. Данные госкомитета по строительству и архитектуре
 
Ипотека в Башкирии в январе-феврале 2017 года. Данные госкомитета по строительству и архитектуре

Анна Смирнова из УБРиР подтверждает популярность жилья на вторичном рынке и считает, что это связано с тем, что цены сейчас на нем довольно низкие. «Кроме того, мы замечаем спрос на продукты, связанные с индивидуальным жилищным строительством, на дома с земельными участками. Скорее всего, это связано с региональной спецификой и хорошими условиями кредитования загородной недвижимости. Сейчас вслед за рынком мы снизили ставки по ипотеке. Пока трудно сказать, будут ли ставки снижаться и дальше, но мы уже видим, что прямо сейчас сложилась благоприятная ситуация на рынке для покупки недвижимости с использованием кредитных средств».

По мнению Лилии Ильясовой из Абсолют банка, доля вторичного жилья будет постепенно увеличиваться, а в целом в 2017 году будет выдано примерно на 15% больше ипотечных кредитов, чем в прошлом году.

Благодарим за поддержку мероприятия ресторан «Lя Fэt» (Фото: Олег Яровиков)