Игорь Шеляков: Гражданам оспорить кадастровую оценку труднее всего

Рушана Ибраева (сайт РБК-Уфа): Игорь Михайлович, здравствуйте. В этом году перед вами стоит большая задача - объединить реестр прав недвижимости, который ведете вы, и кадастр недвижимости, который ведет Кадастровая палата. После того, как вы объедините эти две базы в единый государственный реестр недвижимости, что принципиально изменится для граждан и для юридических лиц?

- Да, работа проводится большая, и часто это наши внутренние технические вопросы. Мы делаем единой и корректной всю базу объектов недвижимости, потому что в разных ведомствах было много несоответствий. Все данные, все сведения об объектах и правах на них будут собраны в одном месте. Для граждан и юридических лиц после объединения баз будет одна процедура регистрации. Сейчас у нас минимум две процедуры: сначала объект ставится на учет объект, потом идет регистрация прав на этот объект. Сейчас мы идем к тому, что и для бизнеса, и для граждан процедура упростится. Не надо будет приходить в офис четыре раза.

Екатерина Тимиряева (телеканал РБК-Уфа): А в электронном виде это можно будет сделать? И как Вы в целом оцениваете сегодня действия системы электронного документооборота?

- Конечно, сейчас такие сервисы есть. Но в новых реалиях и они будут работать проще. Росреестр давно уже приступил к электронному документообороту по кадастровому учету. Республика лидирует в этой сфере по Российской федерации. Наши кадастровые инженеры сдают техпланы на кадастровый учет уже на 97-98% в электронном виде. При этом срок проведения кадастрового учета для документации в бумажном виде - 10 рабочих дней, а в электронном – всего пара дней.

Есть и такие сервисы, как представление сведений из реестра прав и сведения из кадастра государственной недвижимости в другие ведомства. Мы стремимся к тому, чтобы органы власти сами запрашивали документы. Поясню. Мы проводили мониторинг среди заявителей, для чего они получают, допустим, кадастровый паспорт? Раньше 25% из них говорили, что получают эти выписки для того, чтобы предоставить в органы самоуправления. Например, для постановки на учет как нуждающихся в жилье нужно предоставить справку об отсутствия жилья. Она стоит 500 рублей. Если семья состоит из 4-х человек, то придется заплатить 2000 рублей. Если человек жил за пределами республики какое-то время, то запрос по Российской федерации стоит 1500 рублей. Справка нужна на каждого члена семьи, т.е. получается уже 6000 рублей. А в органы власти эта информация дается бесплатно. Поэтому мы проводили совместно с правительством работу, чтобы органы местного самоуправления не требовали бумагу, а сами запрашивали информацию в электронном виде. И сейчас доля таких запросов уже 92%. Остается еще ряд документов, которые надо предоставлять в органы власти в бумажном виде, но, в принципе, чувствуется, что лицом к людям повернулись.

Р.И.: Кроме органов местного самоуправления с кем еще вы работаете по линии межведомственного взаимодействия? Подключаете ли частные структуры, например, банки при оформлении ипотечных кредитов?

Мы работаем с судебными приставами – на них приходится порядка 40% от общего количества запросов. Когда им приходит исполнительное производство, что какой-то должник должен уплатить определенную сумму, они сначала запрашивают нас через систему электронного взаимодействия, есть ли у него какая-нибудь недвижимость.

К нам обращаются нотариусы. Хотя они и не являются органами власти, они присоединены к системе, и перед тем, как заверить сделку нотариально, также запрашивают у нас данные, действительно ли гражданин является собственником этого объекта.

Банки к нашей системе электронного документооборота не подключены, потому что они пользуются документами от нотариусов. Но с 12 октября прошлого года банки также обязаны сами запрашивать сведения из реестра прав. Например, человек хочет заложить свое имущество, он приносит выписку в один банк, второй, третий, он сам платит за эти выписки и еще не факт, что ему одобрят этот кредит. Поэтому банки должны сами запрашивать сведения.

Четвертая услуга, которую мы развиваем, это сама регистрация прав в электронном виде. Она появилась в середине прошлого года. Уже за февраль этого года у нас было больше 600 обращений от физических лиц о регистрации прав в электронном виде.

Е.Т.: Физические лица должны также получить электронную подпись для того, чтобы делать запросы в электронном виде?

- Да, любой документ, который от какого-либо лица исходит, даже заявление, должны быть подписаны. Если прикладывается постановление органов власти, которое устанавливает какое-то право или разрешение, оно тоже должно быть заверено подписью именно этого органа власти. Сейчас стоимость носителя электронной подписи для физических лиц составляет 2000 рублей, сама электронно-цифровая подпись еще 1000 рублей. Если через год к нам прийти повторно, за носитель уже платить не придется, значит продление будет стоить только 1000 рублей. Но если сравнивать со стоимостью самого приобретаемого объекта, это не такая и большая сумма.

Р.И.: Давайте перейдем к очень актуальной теме - это кадастровая оценка недвижимости. Налог на недвижимость сейчас считается с новой кадастровой стоимости, и для многих оказались неожиданностью новые суммы налогов. Они выросли от 30% до 60% по некоторым объектам. Что нужно делать тем, кто не согласен с кадастровой оценкой своего объекта, будь то это физические или юридические лица?

- Налогообложение земельных участков по кадастровой стоимости идет уже с 2006 года, поэтому говорить о неожиданности не приходится. Актуализация кадастровой оценки проходит раз в три года. Заключается контракт с оценщиком, выигравшем конкурс, и он заново готовит оценку с учетом динамики рынка недвижимости и земельных участков. Эти данные потом утверждаются в СРО и вносятся в государственный кадастр недвижимости. Что происходит за эти три года? Идет инфляционный рост, прокладываются коммуникации, строится инфраструктура. Соответственно, стоимость земельных участков и недвижимости увеличивается.

Р.И.: А она может быть выше рыночной? Потому что, например, в 2014 году рыночная цена на недвижимость была совершенно другая. Цена по многим объектам снизилась и есть достаточно много участков, которые сейчас по кадастровой стоимости дороже, чем, если бы их выставили на рынок.

- Кадастровая оценка тоже рыночная. Различие в том, что кадастровая оценка – массовая, т.е. оцениваются сразу все земельные участки, допустим в муниципалитете, и каких-то нюансов оценщик может не учесть: где-то может быть плохая дорога, где-то может заливать участки во время половодья.

Многое зависит и от квалификации оценщиков. Если кого-то не устраивает кадастровая стоимость и сумма налога на нее, он может воспользоваться процедурой оспаривания кадастровой стоимости.

Е.Т.: В суде?

- Сначала нужно обратиться в нашу комиссию по оспариванию, заказать альтернативный отчет по рыночной стоимости, и оценщик с учетом конкретных реалий по спорному объекту установит реальную рыночную стоимость. В прошлом году было порядка 1000 таких обращений, из них рассмотрено за год 750 заявлений. Где-то по 75 приняли решение об удовлетворении. Это 10%.

Е.Т.: А почему так мало?

- Причина, мы считаем, в том, что предоставляются некачественные отчеты. Иногда мы видим, что там все нормально, но есть так называемые федеральные стандарты оценки, определенные требования к самому отчету, которые оценщики не соблюдают. Чтобы работа была эффективнее, мы их два раза собирали и рассказывали, как правильно оформлять отчеты с учетом требований федерального кадастра оценки. И сейчас по итогам первого квартала мы имеем уже порядка 40% положительных решений по досудебному оспариванию. (Ранее РБК-Уфа писал, что через суд кадастровую оценку удается оспорить 70-80% обратившихся, но это связано с большими затратами, которые может позволить себе только бизнес, а не граждане).

Р.И.: Стоит ли ожидать в ближайшее время изменений по рассмотрению кадастровой стоимости земли?

- Сейчас в Думу внесен проект закона о перадаче функций оценки государству. В субъектах Российской Федерации появятся государственные учреждения, которое будут эту оценку проводить. Сейчас самыми незащищенными в части оспаривания кадастровой оценки являются обычные граждане, потому что несопоставима сумма самого налога и стоимость составления отчета о рыночной стоимости. Оценка проводится раз в три года. Стоимость отчета составляет примерно 20 тысяч рублей, а налог на недвижимость, допустим, 3 тысячи. Получается, что инициировать оспаривание невыгодно – затраты на него значительно превышают возможную экономию от снижения налога. Если оценку будет проводить государственное учреждение, оно может более внимательно отнестись именно к гражданам.

Программу «РБК. Интервью» смотрите на телеканале РБК-УФА по пятницам в 19.35, повторы в понедельник 08.35 и 17.35.