Исследование РБК-Уфа: что делать с проблемой обманутых дольщиков

Фото: Олег Яровиков

По данным Госстроя РБ, в настоящее время на территории республики работают 154 застройщика, возводящих с привлечением средств долевого финансирования 523 многоквартирных дома. Это составляет более 80% всего строящегося в регионе жилья.

В последнее время информационный фон вокруг долевого строительства все чаще формируют резонансные дела, связанных с обманутыми дольщиками. В начале августа на митинг вышли покупатели квартир в доме № 15/1 по улице Ферина (застройщик АО «Строитель») – срок сдачи дома переносится с 2014 года, завершающие отделочные работы остановлены около года назад. Голодовку объявили дольщики долгостроя по улице Степана Кувыкина 125/1 (застройщик ООО ПХК «Меркурий»), в июле голодовка покупателей квартир проводилась в недостроенном доме на ул. Кирова: владелец фирмы-застройщика (ЖСК «Дуслык-Строй»), обвиняемый в мошенничестве, ранее был задержан на Кипре.

Как сообщил вчера Коммерсант в Башкортостане, в сентябре участники долевого строительства уфимских жилых комплексов "Урал" (ЗАО "Башинвестдом"), "Юл-ай" ("Завод Промсталь") и домов, которые строят компании "Строитель", "Интеграл" и другие планируют организовать общегородскую акцию протеста.

В начале прошлого года власти Уфы отчитались о решении вопроса обманутых дольщиков в Уфе в соответствии с задачей, поставленной главой республики в 2012 году. В феврале 2016 года было введено в эксплуатацию последнее из 19-ти зданий этого списка. Всего обманутым дольщикам были переданы 3 745 квартир общей площадью 210 тыс. кв. м.

Но, уже по данным на середину июля 2017 года, в городах республики и, прежде всего, в Уфе было 29 проблемных объектов долевого строительства. На 11 из них строительство ведется низкими темпами, еще на 11 работы приостановлены, возведение 7 даже не начиналось. Эксперты полагают, что в третьей категории вероятность мошенничества наиболее высока. Официально обманутыми дольщиками в Башкирии признали около 600 человек, однако в группе риска находится 3,5 тысячи.

 - К сожалению, долевое участие не гарантирует того, что застройщик достроит дом, а страховку в нашей практике пока не получил ни один дольщик, хотя, наверное, даже и не пытался. Однако, если бы не ФЗ №214 вкупе с программой господдержки, мечта многих о своей квартире так и осталась бы мечтой, - говорит генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева.

Как решают проблему

Объекты долевого строительства, которые в силу различных причин не могут быть завершены их застройщиком, в Башкирии достраиваются по двум основным схемам. Первая предполагает использование собственных средств принадлежащих республике стройпредприятий. Вторая работает по принципу компенсации расходов компаний, взявшихся за завершение проблемных домов, путем выделения бесплатных участков земли под застройку без проведения торгов. Это ведет к выпадающим бюджетным доходам.

На запрос РБК-Уфа в Госкомитете РБ по строительству и архитектуре затруднились назвать сумму, которую Башкирия потратила на решение проблемы обманутых дольщиков. В 2012 году сообщалось, что только за последние полтора года респу­блика вложила в проблемные до­ма около полутора миллиардов ру­блей. По словам главы администрации Уфы Ирека Ялалова, затраты города на тот момент составили около 900 млн рублей.

Помимо прямого финансового ущерба, проблема дольщиков оборачивается для решающих ее городских властей сложностями с законом. 8 августа этого года Прокуратура РБ объявила, что направила главе администрации Уфы представление с требованием вернуть в муниципальную собственность незаконно отчужденные в 2014-2015 годах городские земли площадью 30 га в микрорайоне Глумилино, выданные застройщикам бесплатно и без торгов как компенсацию за достраивание домов обманутых дольщиков. 

Как предупреждают проблему

Предпринятая в 2013 году попытка администрации Уфы размещать на своем сайте реестр добросовестных застройщиков столкнулась с тем, что стройфирмы, не вошедшие в реестр, направили жалобы на действия мэрии в прокуратуру, после чего разбирательство перешло в УФАС, которое признало необоснованность такого реестра и выиграло суд, в котором администрация пыталась отменить предписание в свой адрес.

Но даже наличие всех необходимых разрешительных документов не гарантирует, что застройщик является добросовестным.

- Есть масса примеров, когда с документами у застройщика все в порядке, и оформление покупки ведется корректно. А дом в итоге достраивал кто-то другой, - говорит Елена Андреева.

Комментируя вопрос появления проблемных домов, начальник Главархитектуры Уфы Ильдар Ибрагимов связал его, в том числе с отсутствием или низкой профессиональной компетенцией некоторых застройщиков.

- Есть ряд организаций, которые имеют какие-то площадки, строят здания, сооружения, но при этом у них очень слабые компетентные команды, которые могли бы на нужном уровне эти проекты реализовывать, - заявил Ильдар Ибрагимов. – Это ведет к медленным темпам строительства и экономически не выверенным расчетам.

Нет дольщиков - нет проблемы?

Среди предлагаемых мер решения проблемы самая радикальная - запрет строительства с помощью средств дольщиков. Ожидаемо, что с этим никогда не согласятся застройщики. «В регионе и в России в целом невысокий уровень жизни, и зачастую участие в долевом строительстве и ипотечное кредитование для многих являются чуть ли не единственной возможностью стать обладателем своего собственного жилья. Пока уровень жизни жителей не позволит им покупать более дорогостоящее жилье в готовых домах или на вторичном рынке - какой смысл запрещать долевое участие», - прокомментировали проблему в одной из крупнейших компаний-застройщиков.

- Запрет на привлечение долевых средств вынудит застройщиков кредитоваться в банках, что вызовет неизбежный рост цен на жилье как минимум на 15-18%, - считает экс-мэр Уфы, депутат Госдумы РФ Павел Качкаев. – Точно предсказать сложно, но, думаю, в результате строительный рынок однозначно уменьшится. И если крупные застройщики, на которых в Уфе приходится более половины вводимой недвижимости, еще смогут маневрировать средствами, брать кредиты и строить жилье, то многие мелкие и средние игроки будут вынуждены уйти с рынка.

- Что можно предложить вместо договоров долевого участия - жилищно-строительные кооперативы? Но там еще больше обманутых. Сейчас договор долевого участия - оптимальный вариант, - считает представитель компании «Жилстройинвест» Иван Зорин​. - Можно дополнительно ужесточить закон о рекламе, чтобы недобросовестным застройщикам было труднее привлекать покупателей, можно ввести официальную классификацию объектов (социальное жилье, бизнес, комфорт), чтобы клиенты четко представляли что покупают - как правило, большинство домов все же достраиваются, но квартиры в них - не те, за которые люди заплатили. И это тоже обман.  

По мнению Елены Андреевой, запрет долевого строительства сложно выполним сейчас, хотя закон, действительно, себя во многом не оправдал. «Запретить долевое участие полностью, - это, как минимум, создать в будущем очередной дефицит жилья. И как максимум - лишить людей возможностей и подорвать системообразующую отрасль, какой является строительство. Мы можем прийти только к полному огосударствлению отрасли, а небольшое количество частных застройщиков, строящих полностью за свой счет и продающее квартиры только после сдачи, будут продавать ограниченное количество дорогих объектов не для всех…Но это крайняя ситуация, и в ее развитие верится с трудом».

Как поясняют эксперты, у регионов все равно нет законодательных полномочий для запрета долевого строительства, поэтому данный вопрос может быть решен только на уровне федерального центра, который в последнее время постоянно ужесточает требования к застройщикам, заключающим договора долевого участия. С января 2017 года в них включены требования отсутствия решений о введении процедур банкротства и судимости руководителей, информационная открытость стройфирмы, отсутствие недоимок по налогам, сборам и т.д., а с июля 2017 года повышены требования к размеру уставного капитала застройщика.

Важным законодательным шагом должен стать не так давно подписанный Президентом страны закон о компенсационном фонде долевого строительства. По данным сайта Минстроя РФ, застройщики будут отчислять в фонд 1,2% от стоимости каждого заключенного договора долевого строительства. В случае банкротства застройщика дольщики на общем собрании могут решить, нужно ли достраивать дом, либо получить компенсацию. Размер компенсации будет равен общей площади по всем договорам долевого участия в строящемся объекте, но не более 120 кв. м., умноженной на фактическую среднюю цену на первичном рынке в субъекте (определяется по данным Росстата). Таким образом, покрываются риски всех покупателей стандартного жилья, но не элитных или просто больших квартир.

По мнению экспертов, введение Компенсационного фонда не сможет исключить саму возможность появления проблемных домов, но позволит снять нагрузку с региональных и муниципальных властей и избежать многомиллиардных бюджетных убытков. Финансовые риски будут покрывать средства самих участников долевого строительства.