Проект застройки южного склона Уфы отложен на неопределенный срок
Высокий береговой склон южной части Уфимского полуострова, известный также как Архиерейская слобода, хорошо просматривается при въезде в город со стороны аэропорта и не без основания считается своеобразным фасадом столицы Башкирии. Сейчас внизу идет реконструкция набережной, а на склонах остается частный сектор старой застройки.
Стоимость первого этапа работ по реконструкции набережной оценивалась в 0,8 млрд рублей, контракт по второй очереди заключен в этом году с другим подрядчиком на сумму 2,47 млрд рублей. Строительство ведется на федеральные и республиканские деньги. После того, как конструктивная часть набережной будет закончена, администрация Уфы начнет благоустройство с привлечением инвестора. Предполагается, что там будут, кафе, инфраструктура для отдыха горожан. Все работы по благоустройству должны закончиться к 2019 году.
Если по набережной есть конкретика по срокам и суммам работ, то по обустройству склонов этого пока сказать нельзя. В 2012 году было заявлено о разработке плана комплексной реконструкции и благоустройства Южного склона на территории, ограниченной улицами Водопроводной, Пятигорской, Гафури, Заки Валиди и рекой Белой. Изначально заявлялось о возможном строительстве здесь 250 тыс. кв. м. жилой и 250 тыс. кв.м. общественно-деловой недвижимости. Также планировалось создание новых транспортных путей, связывающих набережную Белой с верхней частью Уфимского полуострова.
Итоговые публичные слушания по проекту состоялись в сентябре 2014 года. Представленный вариант содержал более скромные, по сравнению с заявленными изначально объемы застройки. Количество возводимого жилья упало почти в два раза – с 250 до 143 тыс. кв. м., магазинов и офисов чуть менее чем в пять раз – до 55 тыс. кв.м. Высотность зданий была определена относительно небольшой, а размещать их планировалось по ярусной схеме. При этом в проект вошла весьма обширная рекреационная зона.
Но даже в таком виде проект до сих пор так и не перешел в стадию реализации. Главной причиной стал финансовый фактор: сложный рельеф, требующий больших вложений в инженерную подготовку площадки и дороговизна расселения 190 частных домов.
- На коммерческое расселение Южного склона нужно 5-6 миллиардов рублей, что в совокупности с расходами на инженерную подготовку строительных площадок лишает проект экономического смысла, - рассказал РБК-Уфа первый заместитель главы администрации Уфы Александр Филиппов.
Кроме того, по словам Александра Филиппова, строительный бизнес из-за падения цен на рынке недвижимости в принципе мало заинтересован в затратных проектах, предлагающих большие вложения в возводимые объекты. По информации сети агентств недвижимости «Эксперт», с начала 2015 года цена квадратного метра жилья всех типов на вторичном рынке Уфы упала на 14,7% - до 59,3 тыс. руб. В элитном сегменте падение составило 20% - до 76,5 тыс. руб.
По данным первого вице-мэра, средняя себестоимость строительства квадратного метра жилья с учетом подведения коммуникаций в среднем по городу составляет 40-45 тысяч рублей, а снос и расселение частных домов может добавить к этой сумме еще 10-20 тысяч. Все это делает многие затратные по себестоимости строительные проекты малорентабельными, либо вообще уводит их в минус.
- Времена, когда застройщики зарабатывали с каждого проданного «квадрата» хорошие деньги давно прошли, – подытожил Александр Филиппов.
По мнению директора сети агентств недвижимости «Эксперт» Елены Андреевой, наиболее оптимальным вариантом застройки Южного склона, с учетом сложной геологии и рельефа, может стать жилье небольшой этажности, с развитой инфраструктурой для прогулок и отдыха.
- С учетом видовых характеристик площадки такое жилье будут покупать даже при очень высокой стоимости квадратного метра, - говорит Елена Андреева. – На мой взгляд, это будет наиболее приемлемым решением по застройке данной площадки, особенно с точки зрения формирования опрятного вида склона на въезде в город. Но экономика проекта все равно будет очень сложной.
Руководитель Фонда развития городских проектов Владимир Барабаш считает, что Южный склон лучше сделать не жилым или деловым кварталом, а прогулочной зоной с относительно небольшим объемом застройки.
-Такой проект, носящий формат концепции, уже разработан, - отметил Владимир Барабаш. - Но реализовать его возможно только при поддержке бюджета, что сейчас выглядит весьма затруднительно.
