Эксперты определили точки роста рынка недвижимости в Башкирии

Фото: РБК Уфа

За семь месяцев 2022 года в Башкирии было выдано 24,3 тыс. ипотечных кредитов, что составило 63,9% от уровня аналогичного периода прошлого года. В денежном выражении сумма займов составила 63,7 млрд рублей. Об этом сообщил заместитель исполнительного директора Ассоциации застройщиков РБ Салават Агеев на круглом столе РБК УФА «Рынок недвижимости — 2022: экономика, меры поддержки, новые возможности».

По данным Нацбанка РБ, в июле жители Башкирии получили 3,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму около 9,4 млрд рублей, что на 40% больше чем месяцем ранее. Как отметил управляющий отделением —Национальным банком по РБ Банка России Марат Кашапов, в августе во многих банках количество заявок практически приблизилось к уровню начала года. Общий ипотечный портфель банков в Башкирии при этом увеличился до 352 млрд рублей, прирост с начала года составил 7,4%.

«Такая динамика соответствует общероссийским трендам. Спрос на первичном и вторичном рынках жилья начал восстанавливаться в июне после падения в марте—апреле. Динамика обусловлена прежде всего снижением ключевой ставки Банка России с 20% до 8%, возвращением рыночных ставок и прочих параметров кредитования на уровень середины февраля 2022 года, а также снижением ставки по основной программе льготной ипотеки до уровня докризисных 7%. Доля льготной ипотеки в общем объеме выдачи ипотеки в апреле—мае превышала 50%, однако в июне удельный вес начал снижаться, что вызвано началом восстановления объемов выдачи ипотеки на рыночных условиях», — сообщил Марат Кашапов.

По оценке руководителя «Абсолют Банка» в Уфе Ильгиза Сабиткарамова, средний чек при покупке квартиры в новостройке в Уфе в июле—августе 2022 года составил 4–4,5 млн рублей. Во втором полугодии 2021 года этот показатель был существенно ниже: 3 млн рублей. Средний чек по стандартным ипотечным программам за этот же период не изменился и по-прежнему составляет 2,5–2,8 млн рублей.

«Рынок ипотеки в Башкирии начал оживать в июне и сейчас продолжает набирать обороты. В "Абсолют Банке" в июле выдачи жилищных кредитов превысили июньские на 50%. В августе банк превысил результаты прошлого месяца еще на 32%. Впереди традиционный "высокий сезон" на рынке недвижимости. Наш опыт показывает, что пиковое количество сделок приходится на период с октября по декабрь. Поэтому мы прогнозируем, что в целом по рынку объем выдачи ипотеки превысит результаты прошлого года на 10–15%, у лидеров направления будут более высокие результаты. Чаще всего в ипотеку в Уфе приобретают двухкомнатные квартиры. Средний размер первоначального взноса за год не изменился, он составляет 20–25% от стоимости квартиры. Мы ожидаем, что на этом же уровне он сохранится и до конца 2022 года», — отметил Ильгиз Сабиткарамов.

Представитель «Абсолют Банка» также сообщил, что за год средняя стоимость квадратного метра в новостройках Уфы повысилась на 25 тыс. рублей, до 110 тыс. рублей, по данным на начало сентября. На вторичном рынке подорожание составило 17 тыс. рублей, до 99 тыс. рублей за «квадрат». Предпосылок для снижения цен нет, считает Сабиткарамов, так как на первичном рынке строительные материалы и рабочая сила не становятся дешевле. Как известно, вторичный рынок «идет» в тесной ценовой привязке к первичному. Средняя стоимость квадратного метра готовых квартир ниже на 10–15%, но не более, в ситуации, когда растут цены на новостройки — к ним неизбежно подтягиваются цены на вторичное жилье, отметил он.

О начавшемся оживлении рынка недвижимости говорят и другие представители банковской сферы. В частности, управляющий банком «Открытие» в РБ Айдар Зубаиров сообщил, что объем сделок восстановился как на первичном, так и на вторичном рынке. Одним из драйверов роста стали государственные ипотечные программы — в том числе, например, и IT-ипотека.

«Мы видим, что рынок восстановился. За счет чего это произошло? Во-первых, Центробанк достаточно быстро снижал ключевую ставку. Во-вторых, были запущены эффективные госпрограммы. Весной застройщики, чтобы стимулировать продажи, начали создавать совместные программы с крупнейшими банками. Сейчас можно приобрести квартиру практически в рассрочку, по ставке от 0,1% в зависимости от вида поддержки. Рынок вернулся к докризисным ставкам по ипотеке, но при этом стоимость жилья за последние полтора года существенно выросла. В этом мы видим ограничение для рынка, которое сейчас оказывает некоторое торможение на темпы продаж. По оценкам наших аналитиков по недвижимости, Башкортостан попал в список регионов, которые имеют среднюю чувствительность к подорожанию жилья. То есть меньше, чем в других регионах ПФО, вероятность того, что рост цен на жилье приведет вновь к заметному падению спроса. Сейчас тенденций к снижению цен на жилье не наблюдается», — сказал Айдар Зубаиров.

По его словам, есть риски, что в случае резкого удорожания стройматериалов, стройки в некоторых регионах могут стать нерентабельными. При этом по сравнению с весной, цены на материалы снижаются и в целом ситуация стабилизировалась, однако, остаются риски, связанные с удорожанием строительства, и они имеют больший вес, нежели риски относительно удорожания жилья, подчеркнул Зубаиров.

Не последнюю роль в стимулировании ипотеки играет и цифровизация отрасли — как переход на электронный документооборот, так и взаимная интеграция IT-решений банков и представителей сферы недвижимости, считает начальник отдела ипотечных продаж Уфимской дирекции Газпромбанка Олеся Зык.

«Реализация программ ипотечного кредитования в Газпромбанке ведется по нескольким каналам: клиент может лично прийти в офис, подать заявку дистанционно через сайт или колл-центр банка, или обратиться за ипотекой через застройщика или агентство недвижимости. На сегодняшний день у нас запущена собственная платформа — агентский банк с личным кабинетом для партнеров, в котором они могут взаимодействовать с банком более эффективно. Также параллельно внедряется API-интеграция в платформу самого партнера. Заявка поступает в банк и проходит прескоринг, а готовое решение автоматически направляется партнеру. Это позволяет ускорить рассмотрение заявки и выйти на сделку. API-интеграция показала итоговый прирост по количеству заявок и сделок на 75% в августе по отношению к июлю. В сентябре планируем запустить дистанционную сделку, которая позволит совершать все действия без посещения офиса банка», — говорит Олеся Зык.

По оценке и.о. министра строительства и архитектуры РБ Егора Родина, ипотека является драйвером всей сферы жилищного строительства: до 70% всех продаж жилья в Башкирии осуществляется с привлечением заемных средств. Представитель регионального Минстроя подчеркнул, что сегодня на рынке есть тенденции к дальнейшему снижению процентных ставок, однако для стимулирования спроса необходимо и расширение выбора жилья, и усиление конкуренции между застройщиками.

«Сегодня правительством республики с этой целью реализуется ряд мер. Привлекая инфраструктурные бюджетные кредиты, правительство республики запустило программу строительства инженерных сетей в Забелье, 2024 году эти территории будут готовы для привлечения застройщиков. Также планируется строительство "Южных ворот" Уфы: проект включает в себя развязку на улице Пугачева и мост через реку Белая в районе Кузнецовского затона. Этот район также будет приспособлен для дальнейшего развития и застройки. Что касается индивидуального жилищного строительства, через механизмы республиканской адресной инвестиционной программы мы стимулируем развитие инженерных сетей в сельских районах, это также подталкивает граждан к строительству собственных домов», — сказал глава Минстроя.

Егор Родин напомнил, что президентом страны Владимиром Путиным поставлена задача к 2030 году увеличить объемы жилищного строительства в Башкирии до 4 млн кв. м ежегодно. Для этого необходимо, чтобы были готовы и ипотечные продукты, и предложения со стороны субъектов, и новые участки, и доступные стройматериалы, подчеркнул министр.

Директор аналитического центра Национального объединения производителей строительных материалов Евгений Высоцкий отметил, что в 2021 году цена квадратного метра жилья в среднем по России поднялась на 22%, за первое полугодие 2022 — на 24%. Стоимость строительно-монтажных работ (СМР), включая затраты на стройматериалы, за те же периоды выросла на 10% и 9% соответственно. При этом доля СМР в структуре цены жилья за последние семь лет сократилась с 77% до 54%. Оценочные данные за первое полугодие 2022 показывают снижение еще на 6 процентных пунктов, до 48%.

«Это означает, что, несмотря на динамику цен на стройматериалы, доля их в цене квадратного метра на первичном рынке жилья снижается. Есть целый блок других составляющих стоимости — земельные участки, инженерные коммуникации, благоустройство, подключение к сетям, затраты на рекламу, содержание компании, прибыль девелопера. Если говорить о предложении на рынке стройматериалов, в целом по России мы видим положительную динамику производства. В Башкирии практически та же ситуация: за первое полугодие производство цемента выросло на 29%, силикатного кирпича — на 71%. Производство железобетонных изделий и конструкций сократилось на 17%. В этом году строительные материалы были доступны, потому что подготовка к сезону началась еще в прошлом году. Сейчас нас ожидает подготовка к следующему году, и здесь могут возникнуть проблемы: речь будет идти не о цене, а о возможности удовлетворить спрос на рынке», — сообщил Евгений Высоцкий.

Производители строительных материалов, в свою очередь, столкнулись с необходимостью модернизации производств: существующих мощностей недостаточно для того, чтобы обеспечить рынок. По мнению директора Ассоциации производителей керамических стеновых материалов Владислава Геращенко, в этом могли бы помочь промышленные кредиты с господдержкой.

По его оценке, ставка в 3–5% годовых позволила бы отрасли развиваться. Управляющий ассоциацией «Союз производителей сухих строительных смесей» Роман Борисов в свою очередь отметил, что действующие на сегодняшний день ставки от 12% проблематичны для бизнеса; кроме того, стоимость кредита в конечном счете будет включена в стоимость готовой продукции.

«Необходимо учитывать, что чем меньше будет затрат у производителя на обслуживание кредита, тем меньше придется повышать цены. Усиление конкуренции на том или ином рынке будет приводить к повышению качества и снижению цены. Поэтому я считаю, что 1–3% годовых очень хорошее предложение для развития не только системообразующих предприятий, но и малого бизнеса. Для нашей отрасли это станет спасением», — сказал Роман Борисов.

Растущие цены на жилье влияют и на предпочтения покупателей. По словам коммерческого директора ГК «Садовое кольцо» Анатолия Баталина, девелоперы могут строить дешевле, однако качество такого жилья будет вызывать сомнения.

«На сегодняшний день строительный сектор — это локомотив всей экономики нашей страны. Это огромный сложный механизм, который регулируется большим количеством госорганов. В строительстве участвуют все стороны бизнеса, начиная от банковского сектора, и заканчивая девелоперами, подрядчиками, рабочими. Можно построить коробки, отчитаться перед Минстроем о выполнении задачи, но как люди будут жить в этих коробках? Нужно понять, чего хочет покупатель. Строить дешевле можно, но конечный продукт не оправдает ожиданий покупателя. Мы хотим строить лучше, и конкуренция говорит нам, что надо постоянно развиваться и идти вперед. Конечно, мы должны смотреть и на возможность покупателей приобретать тот продукт, который мы строим», — говорит Анатолий Баталин.

По словам соосновательницы Unikor Group Ирины Коломасовой, сейчас после весеннего спада рынок начинает восстанавливаться. При этом снижение продаж практически не затронуло загородный сектор.

«В основном люди приобретают готовое жилье в многоэтажных домах и загородные коттеджи. Если посмотреть на этот год в целом, мы зафиксировали спад сделок по первичным и вторичным квартирам на 28%. По загородной недвижимости снижение только на 4%. Тренд на загородное жилье сохраняется, спрос сравним с уровнем прошлого года. В августе мы отметили рост ипотечных заявок на 10% по сравнению с августом прошлого года. Если говорить о структуре нашего ипотечного портфеля сейчас, 15% — это сельская ипотека, 26% — различные программы господдержки и 59% — простая ипотека. В загородном сегменте мы видим запрос не просто на жилье, а на сообщества, благоустроенные коттеджные поселки с инфраструктурой. Если взять уфимские новостройки, в этом сегменте дают толчок субсидированные ипотечные программы, появление новых жилых комплексов по приемлемым ценам, скидки от застройщиков. Надеемся, что этот рост продолжится», — говорит Ирина Коломасова.