В Башкирии в обеспечении жильем дольщиков делают ставку на инвестпроекты

СЖК «Олимп» в селе Акбердино (Фото: сайт Федерального фонда защиты прав дольщиков)

Власти Башкирии планируют за три года полностью обеспечить жильем обманутых дольщиков. Проблемой занимается лично глава региона и число граждан, оставшихся без квартир, за последние два года значительно сократилось. Однако пока она полностью не снята. По оценкам регионального правительства, около 7500 человек, вложивших свои средства в долевое строительство, до сих пор остаются без жилья. В одних случаях речь идет о переносе сроков сдачи объектов, где-то работы полностью заморожены, есть случаи полного банкротства застройщика.

Проблемы дольщиков должны быть решены к 2024 году. Речь идет о значительных вложениях, необходимых на достройку домов. В источниках финансирования и правовых механизмах разбирались эксперты, опрошенные РБК Уфа.

Банкротство застройщиков

Шансы вернуть средства, вложенные в строительство по договору долевого участия, при банкротстве застройщика, минимальны, считают опрошенные РБК Уфа эксперты. В этом случае они не становятся кредиторами первой очереди - право на первоочередное получение долгов принадлежит работникам компании. Конечно, дольщики могут стать владельцами недостроенного дома, образовав жилищно-строительный кооператив. Но вопрос привлечения средств в этом случае останется открытым. Он решаем, когда проблемный объект был заморожен на стадии реализации хотя бы в 70-80%. Но если строительство находится на стадии котлована, продолжать его нет смысла.

«Вот и получается, что банкротство зачастую это путь в никуда. На «развалинах» так и не построенного дома остаются так называемые люди с совершенно обесцененными документами ДДУ на руках и практически без шансов на получение квартир», – считают эксперты рынка.

Федеральный фонд защиты прав дольщиков

Еще один путь решения проблемы долгостроев – помощь Федерального фонда защиты прав дольщиков, и региональные власти активно его используют.

«Из 23 заявок, которые направила республика в Фонд защиты прав граждан, рассмотрели и поддержали 19. Это позволит восстановить права 823 обманутых дольщиков. За три квартала 2020 года с участием Фонда выплачены 239 млн рублей компенсаций 183 гражданам», – сообщал на совещании в правительстве председатель Госкомстроя Башкирии Марат Ахмадуллин.

В сентябре Фонд вынес положительное решение по еще одному застройщику-банкроту региона. Как сообщал РБК Уфа, дольщикам компании «Союз-строй» компенсирует вложения. Речь идет о трех домах СЖК «Олимп» в селе Акбердино Иглинского района, где застройщиком допущены срывы сроков ввода объектов в эксплуатацию. В настоящее время работы на них не ведутся. В списке пострадавших 163 человека.

В Фонд внесена еще одна заявка региона на софинансирование достройки жилого комплекса «Миловский парк» в Уфимском районе.

«Работа по составлению заявок в федеральный Фонд защиты прав дольщиков на софинансирование достройки жилого комплекса «Миловский парк» была начата осенью прошлого года. Необходимая документация была составлена по всем 28 домам жилой площадью более 99,5 тыс. кв. м», – отметила пресс-секретарь Госкомитета Башкирии по строительству и архитектуре Лия Губайдуллина.

С участием Фонда планируют также достроить ЖК «Кедровый» в Стерлитамакском районе.

Такой подход видится самим гражданам самым логичным. Однако эксперты строительного рынка считают, что дольщиков по всей России много, а фонд – один. Финансовые возможности его не безграничны и оказать помощь всем он не может.

Масштабные инвестиционные проекты

Частно-государственное партнерство – один из самых эффективных способов решения проблемы долгостроев. Крупные федеральные девелоперы способны достроить любой брошенный объект – у них для этого есть и ресурсы, и опыт, и необходимая материально-техническая база. Другое дело, что коммерческую компанию надо как-то завлечь: бизнес нацелен на получение прибылей, а не на решение чужих бед. В России уже работает отлаженный механизм для привлечения компаний –закон о «масштабных инвестиционных проектах» (МИП).

«Его принципы просты: девелопер осуществляет инвестиции в строительство, помогая обманутым дольщикам обрести квартиры, а региональные власти предоставляют компании преференции, которые дают ему возможность заработать», – пояснили в Госкомстрое.

В Башкирии закон о МИП был принят еще осенью 2017 года, но пока широко не применяется. Это связано с тем, что инвестиции из собственных резервов компании требуются сразу после вхождения в проект, а отдача от них приходит гораздо позже. Далеко не каждый девелопер готов идти на это, а небольшие застройщики не могут воспользоваться условиями МИП, поскольку не подходят под его условия.

Республиканский штаб по координации проблемных объектов в августе оценивал финансово-экономические схемы достройки наиболее крупных проблемных объектов региона – «Эрмитаж. Горсовет», «Эрмитаж на Ленина», «Белая река», «Московский», «Миловский парк» и «Серебряный ручей».

«Меня очень беспокоят эти долгострои, мы с ними давно разбираемся. Здесь нужна глубокая проработка вопросов, – отметил на совещании Радий Хабиров. – Я создал штаб, чтобы на системной основе усилить эту работу».

Именно эти объекты решено было достраивать с помощью МИП. На строительный рынок региона зашел федеральный девелопер «Садовое кольцо». Сейчас компания реализует два серьезных проекта по проблеме дольщиков.

Первое – достройка ряда объектов ГК «Госстрой». Среди них ЖК «Белая река», ЖК «Дом на Ленина», ЖК «Эрмитаж» и ЖК «Московский». Эксперты оценили завершение строительства этих комплексов в более чем 3 млрд рублей.

«Вариант с банкротством ГК «Госстрой» был призван бесперспективным. Мы обязались инвестировать все необходимые средства из собственных ресурсов, проконтролировать их расходование «Госстроем», который сохранил статус застройщика, а также гарантировать качество его работ», – пояснили РБК Уфа в ГК «Садовое кольцо».

Уже в 2020 году 800 квартир будут готовы к передаче дольщикам. До конца нынешнего года на завершение «госстроевских» домов будет направлено 0,8 млрд рублей из вышеназванных 3-х млрд. В будущем руководство региона предоставит застройщику компенсационные участки под застройку. Закон о МИП позволит оформить арендные отношения без торгов. Это и есть способ привлечь частный бизнес перспективами будущих прибылей.

Вторая модель, реализуемая в рамках законодательства о МИП, направлена на помощь людям, купившим квартиры у ООО «Артемида», ООО «Регион-Сервис», ООО «Дина трейд», ООО «Спектр», ООО «Диал», ООО «ИнвестКомпания». Многих из них обанкротились. А на руках у дольщиков – практически бесполезные бумажки ДДУ.

Здесь несколько иной механизм. По закону о МИП, ГК «Садовое кольцо» получает возможность без торгов арендовать у государства земельные участки для возведения жилья, 10% которого должно быть передано обманутым дольщикам. Выделенный участок находится на улице Лесотехникума (Глумилино-1). На нем компания построит ЖК TauHouse. Это коммерческий проект, но 10% построенного жилья (8700 квадратных метров) будет передано дольщикам.

Премьер-министр Башкортостана Андрей Назаров на встрече с журналистами отметил, что оценку участка на улице Лесотехникума (Глумилино-1) и будущих компенсационных участков проводит Минземимущества РБ.