Эксперты назвали плюсы и минусы реновации в Башкирии

Фото: РБК Уфа

Механизм комплексного развития территорий (КРТ) позволяет системно застраивать городские районы, но чреват нарушениями прав жильцов и владельцев коммерческой недвижимости, считают опрошенные РБК Уфа эксперты и участники рынка.

Юрист, эксперт Ассоциации юристов России Тимур Фаизов поясняет, что понятие КРТ было введено в Градостроительный кодекс РФ как инструмент системного обновления городской застройки. Но на практике оно стало «одним из самых конфликтных институтов градостроительного права», отмечает он.

«Причина — в затрагивании фундаментального конституционного права собственности, а также в существенном перераспределении имущественных и экономических интересов между публичной властью, застройщиками и гражданами. С юридической точки зрения КРТ не гарантирует автоматического улучшения жилищных условий. Формально механизм построен на принципе возмездности изъятия, однако судебная практика показывает, что формальное соблюдение закона не всегда означает справедливый результат», — сказал Фаизов.

Чаще всего споры между застройщиками и жильцами возникают из-за понятий «равнозначность» и «равноценность» изымаемых площадей. В практике Верховного суда РФ подчеркивается: предоставление жилья меньшей потребительской ценности, даже при совпадении площади, может быть признано нарушением прав собственника. Тем не менее на практике гражданам нередко предлагаются квартиры в иных районах, с худшей транспортной доступностью или инфраструктурой, что формально признается допустимым, говорит Тимур Фаизов.

Механизм комплексного развития территорий (КРТ) способен приносить значительные преимущества как жителям, так и застройщикам, однако его применение требует внимательной проработки и не является универсальным решением для всех районов, говорит основатель инжиниринговой компании «Элемент», член-учредитель ассоциации «НОТЕХ» Алексей Лукьянчиков.

«Для жителей КРТ может обеспечить обновление устаревшего жилого фонда, предоставление современных благоустроенных квартир и развитие инфраструктуры. Вместе с тем существует риск получить жилье с меньшей площадью, неудобной планировкой или с недостаточно проработанными инженерными системами, если проект реализуется без строгого контроля качества. Продажа квартиры в старом доме должна сопровождаться прозрачной оценкой рыночной стоимости, чтобы граждане не понесли финансовых потерь», — сказал Лукьянчиков.

Для застройщиков КРТ интересно как инструмент доступа к крупным земельным ресурсам и возможности комплексного освоения территории. Обязательства по расселению старого фонда и строительству социальных объектов действительно создают дополнительную нагрузку, однако при грамотном планировании и инженерной проработке они становятся частью комплексного проекта, позволяющего создать полноценный городской квартал с развитой инфраструктурой, отмечает эксперт.

Инфраструктурные обязательства и расселение — это большие расходы и даже риски для застройщиков, указывает исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

«На практике девелоперы действительно часто тянут соцобъекты на себе — по оценке НОСТРОЙ, около 98% договоров КРТ не предусматривают обязательств органов власти по строительству социальной инфраструктуры. Иными словами, соцобъекты в основном строятся за счет девелоперов. С другой стороны, проекты с инфраструктурой и благоустройством для жильцов позволяют ускорить продажи и снизить размер возможного дисконта. Кроме того, такое наполнение проекта повышает его конкурентоспособность — сейчас в Москве сложно представить себе ликвидный ЖК без качественной социальной инфраструктуры внутри», — сказал Татаринов.

Комплексное развитие — не универсальное решение для всех территорий, говорит генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге. Есть кварталы, где КРТ оправдано и необходимо: ветхий жилфонд, морально устаревшая застройка, отсутствие инфраструктуры, хаотичная планировка. Но есть и районы с живой городской средой, сложившимися сообществами и нормальным техническим состоянием домов — там КРТ может нанести больше вреда, чем пользы.

«Комплексное развитие территорий само по себе не является ни абсолютным благом, ни заведомым злом. Все зависит от того, как именно реализуется проект. В идеальной модели КРТ дает жителям новое качественное жилье, благоустроенную среду, социальную инфраструктуру и рост стоимости недвижимости. Но в реальности риски для людей действительно существуют. Главный страх расселяемых граждан — получить кота в мешке. Он возникает там, где процесс непрозрачен: когда жители плохо понимают, что именно им предлагают, в каком доме, с какими планировками, отделкой и сроками», — отмечает Шраге.

С ним согласен инженер по промышленному и гражданскому строительству Айдар Газиев. Комплексное развитие территорий само по себе не гарантирует благо для каждого конкретного жителя, но при грамотной подготовке условий и нормальном торге по выкупной цене и предоставляемому жилью механизм позволяет жителям не потерять в стоимости и качественно улучшить условия проживания, а девелоперу — получить крупный ресурс для застройки, отмечает эксперт.

«Жителю должно предлагаться не только формальное соблюдение площади, но и рыночный эквивалент по совокупности параметров: местоположение, класс дома, обеспеченность инженерией, транспорт и социальная инфраструктура. С инженерно‑девелоперской точки зрения устойчивой считается схема, где жителям дают выбор, минимизируя конфликтность и риски срыва проекта», — сказал Газиев.

Как сообщал РБК Уфа, по состоянию на декабрь 2025 года в столице Башкирии было заключено 17 договоров комплексного развития территорий. Реновация в рамках этих проектов охватит территорию в 332 гектара. За счет расселения аварийных домов и домов без центральных коммуникаций при реализации проектов КРТ в Уфе экономия бюджетных средств составит 12,8 млрд руб.