На рынке недвижимости Уфы есть альтернатива эскроу-новостройкам – эксперт
В Башкирии за год заключено почти 2000 эскроу-счетов на общую сумму порядка 4,4 млрд рублей, такие данные приводит ЦБ РФ на 1 июля. Новый механизм финансирования привлек покупателей на первичный рынок жилья, однако вынудил застройщиков республики серьезно повысить стоимость квадратного метра в новостройках. Насколько безопасна система эскроу-счетов для ее участников и есть ли на рынке недвижимости альтернативы,— разбираемся со специалистами.
Реакция рынка
С 1 июля 2019 года застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. С тех пор вложенные в покупку первичного жилья средства россиян хранятся на банковских счетах эскроу, а само строительство ведется за счет банковских кредитов. Средствами эскроу-дольщиков застройщики могут воспользоваться только после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на первую квартиру в Едином государственном реестре недвижимости.
В Башкирии, по данным Центробанка, по новой схеме финансирования между банками и застройщиками заключено 37 договоров на общую сумму 22,4 млрд рублей. Из 1939 эскроу-счетов в республике на 1 июля «раскрыты» 245 счетов на 624 миллиона. Эксперты говорят, что региональный рынок первичной недвижимости «почувствовал» введение новой системы финансирования почти моментально и отреагировал на нее резким скачком цен на жилье в новостройках.
«Застройщик делится частью прибыли с банком, ему нужно возместить потери — и он повышает цену для покупателя. Стоимость «квадрата» в новостройках Уфы практически достигла уровня элитной недвижимости. С августа по октябрь 2019 года средняя цена за квадратный метр в первичном жилье на всех этапах строительства выросла на 16%. Такого резкого скачка цен никогда до этого не наблюдалось, в этом сегменте недвижимости они росли очень медленно», — отмечает эксперт рынка недвижимости Ярослав Андрющенко.
Риск обесценивания
Опрошенные РБК Уфа эксперты отмечают, что действующий механизм финансирования строительства жилья действительно сводит для покупателя вероятность потерять вложенные деньги к минимуму. «В системе эскроу-счетов регулятором выступает закон, а банк является непосредственным исполнителем закона и гарантом для покупателя — ведь в случае проблем у застройщика именно кредитное учреждение достраивает объект. Несомненно, это разумное решение проблемы возникновения новых обманутых дольщиков и появления долгостроев. Эскроу-счета, можно сказать, пришли на смену страхования рисков. На рынке жилищного строительства останутся со временем только крупные и надежные игроки», — отмечает Ярослав Андрющенко.
В то же время застройщики могут столкнуться с нехваткой средств из-за изначальных неправильных расчетов, и банк в таких случаяхвправе отказать в предоставлении дополнительного финансирования, что может привести не только к затягиванию сроков строительства, но и вовсе к банкротству застройщика. В таких случаях клиент получит свои деньги, но их покупательская способность сильно снизится, говорят эксперты.
К примеру, если застройщика признают банкротом или само возведение объекта по тем или иным причинам будет признано незаконным, то до возвращения средств покупателю может пройти 9–10 месяцев. За это время ситуация на рынке жилья изменится, и на эти средства нельзя будет приобрести аналогичную квартиру в новостройке, разъясняет специалист отдела первичного жилья агентства недвижимости «Перспектива» Зарема Филатова.
В том, что новый механизм финансирования строительства не в полной мере защищает покупателей жилья, также уверены эксперты международного рейтингового агентства FitchRatings.
«В рамках новой схемы риски недостроя лежат на банке, финансирующем строительство, в то время как покупатели жилья, открывшие в нем эскроу-счета, смогут забрать свои деньги в случае проблем у застройщика или несоблюдения им сроков строительства. Однако у покупателя остается риск не получить квартиру и потерять на обесценивании за то время, пока деньги лежали на счете, а если средства были кредитные, — то и все уплаченные проценты», — отмечается в отчете агентства.
Альтернатива эскроу
Самой надежной альтернативой эскроу-новостройкам на первичном рынке аналитики называют объекты, полностью возведенные за счет собственных средств застройщика. При таком механизме финансирования риски для покупателей отсутствуют, однако случаи такого строительства в стране единичны.
«Необходимо отметить практику, когда застройщик на собственные средства возводит объект недвижимости до конца, ставит дом на кадастровый учет и при этом предлагает покупателю продукт, который идет как новостройка. В Уфе такая практика есть. Речь идет о жилом комплексе VIDINEEVSKY, расположенном в географическом центре Уфы между улицами Пархоменко и Большая Гражданская, от застройщика АО «УЗЭМИК». Из 18 литеров два уже сданы, ключи покупателям выдают в день сделки. Застройщик возводит объекты за счет своих средств, не используя кредитования», — отмечает Зарема Филатова.
Эксперты также не исключают, что в будущем, если система эскроу-счетов не оправдает себя, всех застройщиков страны могут обязать возводить жилье только за собственный счет. Однако позволить себе это сможет лишь минимальное количество участников рынка недвижимости.
