Эксперты оценили риски возникновения ипотечного пузыря в Башкирии

Фото: РБК Уфа

Финансовые эксперты вновь начали предупреждать россиян о грядущем ценовом пузыре на рынке недвижимости. Согласно исследованию агентства АКРА, стоимость квадратного метра растет существенно быстрее доходов населения. В то же время представители Центробанка не раз подчеркивали, что не видят рисков возникновения ипотечного пузыря.

О том, как складывается ситуация в Башкирии и какие риски видят участники рынка, в программе «Дело» на телеканале РБК Уфа рассказали директор ипотечного бюро и руководитель проекта «Электроннаясделка.рф» Камила Фазлыева, директор уфимского филиала Национальной фабрики ипотеки Ольга Садыкова, директор Высшей школы финансов РЭУ им. Г. В. Плеханова Константин Ордов и президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» Антон Глушков.

— Сегодня много говорят о возможном возникновении ипотечного пузыря, при этом Центробанк, Минстрой и Минфин не видят таких рисков. В стране отменили льготную ипотеку, повысили размер первоначального взноса, средний уровень цен на первичное жилье существенно вырос, а банки начали массово отказывать гражданам в выдаче ипотеки. Не являются ли эти факторы скрытыми сигналами о возможном кризисе?

Константин Ордов: Пузырь — это такой феномен, который, как правило, проявляется, лишь когда лопается. Это связано с кризисными проявлениями в виде снижения спроса и резкого падения экономической активности. Представители ЦБ уже не один год заявляют о существовании пузыря, связанного с ростом ипотечного портфеля у банков. Это было видно через удорожание квадратного метра. В этом отношении мы уже давно обосновались в этом пузыре и чувствуем себя достаточно уверенно. Понимая, что льготная ипотека занимала чуть ли не 90% вновь выданных ипотечных кредитов, то, конечно, закрытие этой программы может стать холодным душем не только для строительного сектора, но и для банковского в том числе. Но просрочка по ипотечным кредитам в данный момент остается на рекордно низком уровне, и это как раз говорит о том, что кризиса пока нет.

Уже не одно десятилетие рынок жилой недвижимости остается не только экономическим локомотивом, но и островком личных финансов. Но при высокой ключевой ставке ситуация на рынке может привести к образованию пузыря: в какой-то момент он может лопнуть в условиях резкого снижения платежеспособного спроса.

— Видят ли строительные компании риски возникновения ипотечного пузыря?

Антон Глушков: Экономических поводов к формированию ипотечного пузыря я не вижу. Огромное количество сделок на первичном рынке проходили с участием льготной ипотеки. Процент по этой программе был крайне низок, он значительно ниже показателя инфляции, поэтому здесь не стоит ожидать роста просрочки.

В общем портфеле ипотечных кредитов просроченная задолженность составляет 0,4%. Это ничтожно малая величина, она значительно меньше, чем по всем остальным формам кредитования населения. Поэтому я не вижу причин, почему население вдруг перестанет обслуживать данный объем кредитов. Наверное, объем просрочки подрастет, но это точно не вызовет обвала.

Что такое пузырь? Это ситуация, когда население не может обслуживать кредит и начинает массово избавляться от недвижимости, что приводит к резкому снижению цен. Безусловно, есть колебания, но в целом рынок показывал стабильный рост в последние 15-20 лет. Поэтому возникновение ипотечного пузыря по уже заключенным договорам маловероятно.

Что касается будущих договоров, конечно, здесь все гораздо интереснее. Из льготных программ у нас осталась только семейная ипотека, но требования к ее получению стали намного жестче. Малое количество семей имеет 50% средств для первоначального взноса, а те, у кого есть эта сумма, пытаются обойтись и без ипотеки.

Если сравнивать август 2023 года и август 2024-го, объем сделок на первичном рынке упал на 60%. Единственным массовым ипотечным продуктом на сегодняшний день является семейная ипотека.

— Какова динамика цен на квартиры в настоящий момент? Снижается ли стоимость квадратного метра?

Камила Фазлыева: Просрочка действительно медленно, но верно растет. Но если мы посмотрим на рынок в целом, на поведение покупателей и продавцов готового жилья, многие из них заняли выжидательную позицию. Собственники предпочитают сдавать квартиры, потому что не могут найти покупателя. Сократилось количество сделок, некоторые сегменты буквально заморожены.
Многие СМИ пишут о росте цен, и застройщики действительно повышают стоимость метра на своих объектах. Но если мы посмотрим на вторичку, то здесь продается только то, что торгуется. Если вы — тот самый единичный покупатель квартиры на вторичном рынке с наличными, мы настоятельно рекомендуем торговаться, и вам уступят. На первичном рынке застройщики не могут легко снизить цены: у них есть себестоимость и прочие издержки, хотя мы порой и видим акции со снижением цен на 25%.

Во вторичном фонде есть разные продавцы. Один приобрел квартиру в ипотеку, вложился в ремонт, и он не может легко уступить. Другой, например, получил жилье по наследству, поэтому с ним торговаться гораздо проще. Поэтому если посмотреть на реальную стоимость квартир в сделках, мы увидим здесь снижение.

Ольга Садыкова: Мы не видим существенного снижения цен. Да, есть объекты, которые продаются по сниженной цене, но это недвижимость, имеющая высокие риски. Есть продавцы, которые не готовы снижать цены, и, если речь идет не о решении жилищного вопроса, они предпочитают иначе решать свои финансовые проблемы, например берут кредит под залог той же квартиры.

— Есть ли вероятность того, что в будущем продажа квартир не позволит собственникам покрыть расходы на ипотеку? Не боитесь ли вы усиливающейся разницы в ценах между новостройками и вторичным жильем?

Камила Фазлыева: Если подобная ситуация произойдет, это будет закономерно. Сейчас Минфин и Центробанк придерживаются позиции, что льготных ипотек должно быть до 25%, не более. Дальнейшее сокращение ипотеки — это сокращение спроса. Другое дело, если сейчас параллельно будут развивать иные, неипотечные механизмы приобретения жилья. В противном случае падение будет, как бы нас ни уверяли интересанты роста цен — банковский сектор и застройщики. Если мы посмотрим на население, чем сильнее стоимость жилья превышает доходы населения, тем менее оно доступно. И рост цен идет вовсе не на пользу населению: людям как раз нужно, чтобы объект был дешевле. Снижение цен пугает застройщиков и банки, но не пугает население.

— Ольга Робертовна, прогнозируете ли вы рост просроченной задолженности? Учитываете ли такие риски в планировании?

Ольга Садыкова: Действительно, много разговоров идет о росте просрочки в абсолютных цифрах, но это опять же связано с объемами ипотеки, выданными с 2022 года по 1 июля текущего года. Если смотреть на долю просрочки, она практически не меняется. Да, есть небольшое повышение: по данным Центрального банка, в Башкирии рост за 2024 год составил 0,1%. Поэтому пока мы не видим рисков резкого возрастания просроченной задолженности по ипотечным кредитам.

Стоит учитывать, что на вторичном рынке не выдаются кредиты без первоначального взноса. Цены в этом сегменте рыночные, и банк берет в залог объект по рыночной цене, а не по завышенной. Кроме того, однозначно нельзя говорить о том, что доходы работающих заемщиков падают или остаются на прежнем уровне. Поэтому мы не видим рисков в части роста просрочки.

— Отразятся ли высокие ставки на строительной индустрии, в частности на объемах ввода жилья?

Антон Глушков: На протяжении последних лет, когда было достаточно активное время с точки зрения спроса, застройщики, безусловно, зарабатывали, и эти средства они в первую очередь инвестировали в земельный ресурс. Сейчас у нас есть одна очень позитивная тенденция: за последние пять лет существенно сократились сроки строительства. На фоне нестабильного спроса большая часть строительных компаний не спешит выводить новые проекты на рынок, они завершают предыдущие проекты и минимизируют новые предложения.

Многие предрекают снижение стоимости квадратного метра. Сейчас объективно не существует возможности снижения цен на первичном рынке. Влияют инфляционные процессы и рост заработных плат, поэтому надеяться на снижение себестоимости строительства точно не приходится. Мой прогноз очевиден: сокращение предложений на рынке продолжится, потому что продавать будет сложнее. Приспособиться к сниженному спросу компании смогут к осени следующего года. Отчасти этот сложный период будет нивелирован за счет ранее построенных объектов, в которых остался небольшой объем нераспроданных квартир.

Камила Фазлыева: Конечно, если смотреть на номинальную стоимость квадратного метра, мы не заметим снижения. Но и не увидим тех темпов роста, которые были прежде. С одной стороны, с рынка уйдут мелкие застройщики, останутся сильные игроки. Но бывают кризисы, когда уходят крупные компании, имеющие огромный земельный банк. Да, их держат проектное финансирование и себестоимость, но есть понятие спроса. Без подкачки льготной ипотеки спроса просто не будет. Вы можете дальше сидеть с этими квартирами и продавать их по бешеным ценам хоть пять, хоть десять лет. Но, если мы посмотрим на крупнейших застройщиков, которые в том числе говорят о росте стоимости квадратного метра, они объявляют скидки до 25% на все готовые квартиры во всех своих жилых комплексах. Мы спрашиваем у застройщика: это не снижение? — Нет, это акция. Называйте это другими словами, но по факту это -25% от цены.

— Какие перспективы вы видите в сфере жилищного строительства?

Антон Глушков: В строительстве без оптимизма не обойтись. Прежде мы жили и без ипотечных продуктов, и без эскроу-счетов. Я думаю, что рынок, безусловно, приспособится, но нас ждет снижение объемов строительства. И девелоперам, и строительным компаниям нужно будет к этому оперативно приспособиться.

Ольга Садыкова: Мы смотрим более оптимистично на 2025 год. Аудитория покупателей, безусловно, сократилась, сделок будет меньше, но они будут. На любую рыночную ситуацию найдется свой клиент.