Эксперт Ольга Садыкова оценила сроки снижения ставок по ипотеке в Уфе
Стоимость квадратного метра в уфимских новостройках может отличаться в 2,5 раза в зависимости от класса жилья: от 157,5 тыс. руб. в экономсегменте до 390 тыс. за элитную недвижимость. На вторичном рынке «квадрат» оценивается в среднем в 124 тыс. руб., сообщила региональный директор по Республике Башкортостан «Национальной фабрики ипотеки» в Уфе Ольга Садыкова. В интервью РБК Уфа эксперт отметила снижение средней суммы ипотечных кредитов в Башкирии и спрогнозировала, что в текущем году цены на жилье в регионе значительно не изменятся.
— В январе объемы выдачи ипотеки сократились на 70% по отношению к прошлому году, снижается и доля в общем объеме кредитования. С чем это связано?
— Причиной столь сильного падения ожидаемо стала отмена ипотеки с господдержкой в июле прошлого года, доля которой достигала 70% всего ипотечного портфеля в республике. Сейчас мы видим, что объемы выдачи сократились как раз на те самые 70%. Среди других причин — высокая ключевая ставка и, как следствие, рыночные ставки на уровне 28–30%. В настоящее время практически не осталось льготных программ, не считая семейной ипотеки. Поэтому у рынка нет оснований для большей активности.
— Как меняется средняя сумма ипотечного кредита в Башкирии?
— Средние суммы планомерно снижаются, крупных кредитов стало значительно меньше. В 2024 году, когда еще действовала ипотека с господдержкой, банки одобряли займы в размере 4 млн руб. и выше. В январе 2025-го средний размер кредита составлял уже 2,8 млн руб., сейчас этот показатель составляет в среднем 3,3 млн. Я думаю, что средний размер ипотеки в текущем году не будет увеличиваться.
— Какова структура ипотечного рынка сегодня?
— Более 60% займов приходится на льготную семейную ипотеку. Доля ипотеки по стандартным ставкам составляет порядка 20%. Здесь нужно отметить, что типичный портрет заемщиков по рыночным программам — это семьи, у которых есть субсидии или материнский капитал, но которые по тем или иным причинам не могут получить одобрение семейной ипотеки и выйти на сделку. Также рыночную ипотеку берут те, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий. В ряде банков действует кредитование нерезидентов, которые менее чувствительны к рыночным ставкам. Кроме того, ипотека становится способом финансирования, потому что взять необеспеченный заем на крупную сумму для личных целей или для развития бизнеса сейчас значительно сложнее, а кредит под залог недвижимости в данном случае является хорошим инструментом.
Если говорить о сегментах рынка недвижимости, более половины в общем объеме выдачи занимает первичное жилье, вторичное — 20%, а доля кредитов на покупку и строительство загородных домов составляет около 19%.
— В прошлом году Башкирия лидировала по количеству ипотек в ПФО. Как изменился этот рейтинг сегодня? Какую долю занимает республика в общем объеме выдачи ипотеки в Приволжье?
— В ПФО по-прежнему лидируют два региона — Башкирия и Татарстан. Остальные субъекты значительно отстают от нас по объемам ипотеки и количеству займов. В январе текущего года у нас незначительно снизилась доля выданных ипотечных кредитов в структуре округа — до 14,5% против 16,5% в прошлом году. По объемам ипотеки мы занимаем около 13,7% в Приволжье, отставая от соседей на 4 п. п.
Прогнозы по ипотеке и рынку жилья
— По данным ДОМ.РФ, Башкирия в минувшем году вошла в топ-10 регионов — лидеров по объему ввода жилья, почти весь объем ввода приходится на Уфу. Как отразится ипотечный кризис на застройщиках и появлении новых проектов на рынке?
— Надеюсь, мы сохраним место в этой десятке и в 2025 году. Прошло чуть больше двух месяцев с начала года, но в республике уже было презентовано несколько новых проектов. Может быть, объемы жилого строительства несколько снизятся, но в любом случае стройки будут, чтобы в какой-то момент не возник дефицит квартир на рынке. При этом новые проекты появляются не только в Уфе. Активно развиваются Стерлитамак, Нефтекамск и Октябрьский.
— Какие перспективы ипотечного рынка вы видите на 2025 год?
— Оценки и прогнозы стали более осторожными. Объемы выдачи не будут заметно расти. Кроме того, мы пока не видим никаких новых программ с государственной поддержкой. Что касается рыночной ипотеки, ее ставки вряд ли существенно снизятся в ближайшие полгода. Некоторые аналитики считают, что ключевая ставка к концу года может упасть чуть ли не до 14%. Но тех, кто разделяет это мнение, мало. Думаю, в текущем году ключевая ставка может быть снижена до 19%.
— Сохраняется ли интерес инвесторов к недвижимости сегодня?
— На протяжении многих лет недвижимость была привлекательным инструментом для инвестиций. Она и сейчас остается привлекательной, но только если речь не идет о покупке инвестиционных квартир в ипотеку. Раньше, когда практически каждый мог взять жилье в новостройке под 6% с господдержкой, такие вложения были прибыльными.
— Как будут меняться цены на первичное и вторичное жилье в ближайшем будущем?
— Если говорить о средней стоимости «квадрата» в новостройках, разброс цен сегодня велик: от 157,5 тыс. руб. в массовом сегменте до 390 тыс. в элитклассе. На вторичном рынке цены ниже — в среднем квадратный метр продается за 124 тыс. руб.
Я думаю, что стоимость квадратного метра не сильно изменится, взрывного повышения мы не увидим. Вспомним 2020 год, когда программа ипотеки с господдержкой вызвала искусственный всплеск спроса и, как следствие, спровоцировала рост цен. В текущем году подобных колебаний не будет.
