Ольга Садыкова: Необходимый доход заемщика по ипотеке в Уфе вырос на 35%

Ольга Садыкова (Фото: РБК Уфа)

Необходимый доход заемщика для оформления ипотеки в Башкирии вырос почти на 35% с начала года и в октябре составил 120 тыс. руб. против 89 тыс. руб. в январе, рассказала в интервью РБК Уфа руководитель ипотечного центра «Национальной фабрики ипотеки» в Уфе Ольга Садыкова. При этом в последние месяцы объем рынка сократился на 60% по сравнению с аналогичным периодом 2023-го, свидетельствуют данные аналитиков. Эксперт оценила ситуацию на рынке недвижимости в республике и спрогнозировала снижение ставок в 2025 году.

— Год назад мы с вами обсуждали рекордные объемы выдачи ипотеки. Сейчас ситуация кардинально изменилась: по данным Дом.РФ, по итогам сентября рынок просел на 60%. Как складывается ситуация в Башкирии сегодня?

— Безусловно, рынок просел. Пока мы только начинаем понимать масштабы падения. До июня первичный рынок по-прежнему занимал почти половину в объемах выданной ипотеки. Число выданных кредитов, конечно, меньше, потому что в 2024 году средняя сумма кредита на новостройки была почти в два раза выше, чем на вторичном рынке.

Ситуация в Башкирии в целом не отличается от российского рынка: в июне был зафиксирован максимальный для текущего года объем выдачи ипотеки на новостройки. В июле—августе данный показатель резко снизился. Относительно 2023 года падение составило более 50%.

Сейчас застройщики предлагают рассрочки, они интересны с точки зрения ставок по депозитам. Если, например, в прошлом году и в начале текущего, когда еще действовали льготные программы, выгоднее было хранить деньги на вкладах и брать кредиты с господдержкой, то сейчас нет смысла держать деньги под матрасом. Учитывая рыночные ставки по ипотеке, люди достают отложенные средства и несут их на рынок, стараются сделать максимальный первоначальный взнос. Безусловно, проседание рынка мы только-только начали ощущать, и оно будет продолжаться.

— На прошлой неделе Центробанк отменил ограничение предельной стоимости кредитов по ипотеке. Что это означает для банков и простых заемщиков?

— С момента недавнего повышения ключевой ставки был недолгий период, когда Центробанк незначительно увеличил предельную стоимость кредита (ПСК). Банки прекратили прием заявок на ипотеку, потому что не вписывались в требования законодательства по предельной стоимости кредитов. Сейчас до 31 марта Банк России отменил ограничение ПСК. Для банков это означает, что для них нет ограничений по приему заявок и выдаче ипотечных кредитов. Для клиентов это решение скорее является хорошей новостью, потому что у них остается возможность получить ипотечный кредит по рыночным ставкам. Да, проценты выше относительно предыдущих периодов, но в текущих условиях это нормально.

— Какие ожидания от ключевой ставки? Как она может измениться по итогам ближайшего заседания Центробанка?

— Отмена ограничения ПСК, повышение ставок по депозитам — все это говорит о том, что ресурсы дорожают. Поэтому повышение ключевой ставки на очередном заседании ЦБ возможно, и, скорее всего, так и произойдет.

— Какое пиковое значение вы предполагаете?

— Я предполагаю, что ключевая ставка может быть повышена на один процентный пункт. Даже если этого не случится, жесткая денежно-кредитная политика все равно будет продолжена.

— Если Банк России в очередной раз поднимет ключевую ставку, рыночные пойдут вверх вслед за ней. Не случится ли еще большего проседания в ипотечной сфере?

— На любые рыночные условия есть свои клиенты. Сейчас спросом пользуется залоговое кредитование. И в первую очередь у предпринимателей. Ставки выросли во всех сегментах, и в МСБ-кредитовании. Поэтому выбирают не где дешевле, везде сейчас дорого, а где проще и точно можно получить деньги.

Есть субсидии, которые можно использовать для первоначального взноса, кроме этого, продолжает действовать семейная ипотека и так далее. Если потребность в жилье возникла здесь и сейчас, то, конечно же, нужно покупать. В будущем ставка будет снижаться, у заемщиков появится возможность рефинансировать кредиты.

Безусловно, мы не ожидаем увеличения объемов до конца текущего года. Стоимость квадратного метра при этом не будет сильно повышаться. Я оптимистично смотрю в будущее и вижу тренд на снижение ключевой ставки в 2025 году.

— Сказывается ли высокая ставка на росте просрочки?

— Хороший вопрос. В абсолютных цифрах объемы ипотеки так или иначе растут, и в последнем обзоре Центробанка говорится о том, что рост просроченной задолженности составил лишь около 0,5%, то есть высокие ставки практически не сказались на просрочке.

— Можно ли продать недвижимость «из-под ипотеки» или переуступить кредит, чтобы погасить свою задолженность перед банком?

— Переуступка ипотеки — это практически неживой проект, потому что следующий заемщик должен отвечать множеству требований к возрасту, доходу, кредитной истории.

Если мы говорим о просроченной задолженности, когда заемщик понимает, что его финансовое положение ухудшилось и на ближайшие полгода нет никаких перспектив к улучшению, то продавать ипотечную квартиру даже не можно, а нужно. Есть программы, когда покупатели выбирают объекты с обременением. Там есть определенные условия к самой сделке, но тем не менее, если возникла такая необходимость, продавать ипотечную квартиру стоит как можно раньше.

— После завершения программы льготной ипотеки повысился ли интерес покупателей к вторичной недвижимости?

— Пока мы не видим резкого повышения спроса на вторичном рынке. Объемы выдачи ипотеки в этом сегменте держатся примерно на одном уровне. Хотя цены на вторичное жилье растут вслед за новостройками, я думаю, мы еще увидим возросший интерес заемщиков.

С другой стороны, собственники не готовы снижать цены, особенно те, кто не спешит с продажей своей квартиры. Этот тренд наблюдается как в дешевых объектах, так и в бизнес- и элит-классах.

— Стоит ли надеяться на снижение цен на квартиры?

— Если рассматривать первичный рынок, сейчас застройщики говорят, что снижать цены они не планируют. Более того, по новым объектам, которые девелоперы только планируют развивать, стоимость квадратного метра вряд ли останется на прежнем уровне и совершенно точно не будет ниже. Вторичный рынок, разумеется, следует за первичным и повторяет эти ценовые тренды.

— В начале года вы оценивали необходимый ежемесячный доход для ипотечного заемщика в Башкирии на уровне 89 тыс. руб. Как изменилась эта цифра к октябрю?

— Действительно, в начале года такой доход требовался при покупке двухкомнатной квартиры стоимостью 5,5 млн руб. при первоначальном взносе в 30%. Сейчас аналогичная квартира в среднем оценивается в 6 млн, а необходимый доход заемщика для оформления ипотеки вырос до 120 тыс. руб. Такой расчет показывает реальный рост цен на рынке.

— Какой прогноз на следующий год? Что делать тем, кто не успел воспользоваться ситуацией в первом полугодии и купить квартиру по сниженной ставке?

— Инфляционные ожидания Центробанка не оправдались, поэтому ключевая ставка до сих пор не начала снижаться. Мы понимаем, что все зависит не только от инфляции или объемов застройки. В целом существуют глобальные причины, которые не позволяют сейчас идти на снижение процентных ставок. С другой стороны, это снижение рано или поздно все равно произойдет. Опять же, если покупателю нужно срочно решить жилищный вопрос, он будет решать его здесь и сейчас, привлекая все доступные средства.

В целом у меня прогноз оптимистичный по двум причинам. Во-первых, планомерное снижение ключевой ставки в 2025 году позволит рефинансировать действующие ипотечные кредиты и повысит активность новых покупателей. Во-вторых, господдержка семей в том или ином виде продолжит оставаться, уже сейчас предусмотрена индексация маткапитала на 7,3%