Эксперт Ольга Садыкова назвала тренды ипотечного рынка в Башкирии
Объем ипотечных сделок в Башкирии в сентябре составил 34,17 млрд руб., что на 12% больше уровня августа. Всего в первый месяц осени в республике было выдано 10,1 тыс. ипотечных займов, при этом каждая третья сделка связана с приобретением первичного жилья. О ситуации на рынке недвижимости в регионе, тенденциях в сфере кредитования и перспективах дальнейшего роста спроса в интервью РБК Уфа рассказала региональный директор «Национальной фабрики ипотеки» по Республике Башкортостан, Оренбургской области и Пермскому краю Ольга Садыкова.
— Что изменилось в ипотечной сфере с начала года? Какие тенденции вы можете отметить?
— Мы видим, что рынок стал более стабильным. С начала года ЦБ трижды повышал ключевую ставку, но без резких скачков, как это было в прошлом году. Госпрограммы, которые действовали в прошлом году, включая ипотеку с господдержкой, семейную ипотеку, использование средств материнского капитала, в том числе на ипотечное кредитование, все сохранились.
Что изменилось? Выросла популярность программ кредитования на любые цели под залог имеющейся в собственности недвижимости: с прошлого года их доля выросла в два-три раза. Заемщики — это, как правило, предприниматели, берущие кредит на развитие бизнеса, либо граждане, желающие консолидировать имеющуюся задолженность по нескольким кредитам.
— Как изменились объемы кредитования в Башкирии? Как эта динамика соотносится с общероссийской?
— Объемы ипотечного кредитования продолжают расти. Если говорить о региональной статистике, в целом она соответствует ситуации в стране, тенденции одинаковые.
В августе 2023 года в целом по республике было выдано более 30,4 млрд руб. ипотечных кредитов, рост к июлю составил 37%. По состоянию на август это максимальный объем и максимальный прирост за все время существования ипотечного рынка. В сентябре рост составил 12% относительно августа, сумма ипотечных кредитов превысила 34,1 млрд руб. Если говорить о количестве займов, в сентябре было выдано более 10 тыс. ипотечных кредитов, прирост относительно августа составил 12%.
— Какова структура ипотечного портфеля? В частности, какую долю в нем занимает жилье в новостройках?
— В сентябре для покупки первичной недвижимости в республике было выдано 44% от общей суммы ипотечных кредитов или 34% от их количества. В Башкирии эти доли чуть ниже, чем в среднем по России.
— В прошлые годы доля новостроек в ипотечном портфеле была существенно выше. Связано ли это снижение с нехваткой интересных проектов у застройщиков?
— Действительно, доля первичного жилья в предыдущие периоды превышала 50%. Если рассматривать республику в целом, основное строительство ведется в крупных городах — Уфе, Стерлитамаке, Нефтекамске, Туймазах, Октябрьском. Но есть города, в которых первичного жилья практически нет.
В Уфе застройщики активно разворачивают новые проекты: развиваются Затонское и Демское направления, есть несколько новых интересных объектов в микрорайоне «Зеленая роща». В то же время цена квадратного метра на первичном рынке растет значительно быстрее, нежели на вторичном. С другой стороны, сейчас Минфин увеличил минимальный первоначальный взнос по программам господдержки до 20%.
Таким образом, более всего на сокращение доли первичного жилья для покупки первичной недвижимости повлияли не очень большой выбор проектов, увеличение первоначального взноса и рост цен.
— Какова сейчас средняя ставка по ипотеке в Башкирии? Отличается ли она от других регионов и от средней цифры по стране?
— Согласно статистике аналитического центра ДОМ.РФ, средневзвешенная ставка несколько повысилась относительно августа. На вторичном рынке средняя ставка составляет 14,54%. На первичном процент немного ниже — 14,41%. Это связано с тем, что в статистике учитываются в том числе и предложения по госпрограммам. В целом ипотечные ставки в Башкирии соответствуют общероссийским данным.
— Как может измениться ключевая ставка в ближайшие месяцы? Как ее возможное изменение отразится на ипотечном рынке?
— Пару недель назад шли обсуждения, эксперты ожидали внеочередного заседания ЦБ — для этого были определенные предпосылки. Сейчас говорить о том, что ключевая ставка может снизиться, наверное, не стоит вовсе. И, скорее всего, ставка не сохранится на текущем уровне в 13%.
ЦБ заявлял, что сценарий с очередным повышением ставки возможен из-за роста инфляции. Вопрос лишь в том, насколько она повысится — на 100 базисных пунктов или больше.
— Ипотечные ставки растут на фоне подорожания самого жилья. Ваш прогноз, как изменятся цены на недвижимость?
— Я бы не стала говорить о том, что вторичное жилье дорожает высокими темпами. На первичном рынке ситуация другая, цены быстро растут. На мой взгляд, новостройки по ценам уже перегреты: в Уфе цена за квадратный метр на старте продаж достигает 150–160 тыс. руб., и при таких ценах, по моему мнению, рынку расти уже некуда.
Если говорить об ипотечных ставках, безусловно, они будут повышены вслед за ключевой. Однако спрос на ипотеку по-прежнему останется. В целом ситуация на рынке такова, что покупатели жилья спешат выйти на сделку, пока условия не изменились.
Мы ожидаем, что к середине 2024 года ключевая ставка пойдет на спад, соответственно, банки тоже начнут снижать процент по вновь выдаваемым кредитам. В любом случае у заемщиков останется возможность рефинансирования ипотеки.
— Что ждет госпрограммы после Нового года? Какие из них могут быть закрыты?
— Я полагаю, что госпрограммы сохранятся, но могут быть изменены. Возможно, ужесточатся требования к заемщикам или появятся ограничения по сумме кредита.
— Как вы оцениваете возможные объемы выдачи ипотеки по итогам октября? Как будет складываться ситуация в следующие месяцы?
— Мы видим, что объемы ипотечного рынка растут, но темпы роста замедляются. Четвертый квартал, скорее всего, покажет темпы роста меньше, чем в сентябре к августу.
В начале сентября некоторые эксперты заявляли, что четвертый квартал года покажет меньший объем относительно третьего. Однако, я полагаю, что по итогам октября, ноября и декабря рост сохранится и в суммарном, и в количественном отношениях. Однако такого взрывного роста, какой мы видели в августе, точно не будет. На мой взгляд, до конца года объемы в целом по рынку будут расти на 10% от месяца к месяцу.
