Строительство «Южных ворот» Уфы затрудняется из-за судов с собственниками
Судебные разбирательства с собственниками земли и объектов недвижимости затягивают строительство «Южных ворот» Уфы. Об этом сообщил глава администрации города Ратмир Мавлиев. Речь идет о реконструкции улицы Пугачева и строительстве улицы Генерала Рыленко с развязкой на пересечении двух улиц. Работы проводятся в кварталах, застроенных частными домами, что сильно осложняет изъятие земель, признал мэр Уфы.
«С 2022 года выполнен огромный объем работ в целях освобождения полос отвода. Изъято 147 земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости — это 411 собственников. В рамках изъятия выплачено более 2 млрд руб. возмещения. При этом только 59% собственников заключили соглашения в добровольном порядке. С остальными вопрос решался в суде. Более 70 дел находятся в первой инстанции, более 60 — во второй», — сказал Мавлиев.
Споры с собственниками влияют и на сроки завершения реконструкции улицы Пугачева. Всего из-за двух участков земли работы на всем протяжении улицы затягиваются до третьего квартала 2025 года, отметил мэр.
«Всегда бывают такие житейские случаи. Я видел объекты в других странах, где судятся-судятся, а потом пускают дорогу над зданием, под зданием. Слава богу, до этого мы не дошли», — прокомментировал глава республики Радий Хабиров.
Процедуры изъятия нарушают сложившийся гражданский оборот и допускают принудительное прекращение права собственности и переход объектов в собственность государства или муниципалитета, сообщила РБК Уфа управляющий партнер коллеги адвокатов «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства Анна Жолобова.
«Как правило, дела, связанные с изъятием земельных участков в публичную собственность, сопровождаются судебными процедурами, поскольку именно в судебном порядке устанавливается справедливая цена выкупа земельных участков. Стороны не могут договориться в досудебном порядке и вынуждены прибегать к установлению рыночной стоимости недвижимости в рамках судебной экспертизы. В случае если уполномоченный орган запроектировал строительство того или иного объекта, соответствующего публичной нужде, внес соответствующие сведения в градостроительную документацию и схемы территориального планирования, избежать изъятия земельных участков уже не получится. Единственный выход — осуществлять защиту прав землепользователя путем установления справедливого размера выкупа указанной недвижимости», — сказала Жолобова.
При этом в качестве убытков оценке подлежит не только сам земельный участок, но и все, что на нем размещено, включая улучшения и многолетние растения. Также есть возможность взыскать убытки, связанные с вынужденным переездом на другое местожительства или ведения бизнеса, финансовые потери, которые пришлось понести в связи с прекращением договорных обязательств и т.д., добавила юрист.
Принудительное изъятие земельного участка в публичных целях, например, для строительства автодороги или объектов газоснабжения или электроснабжения является одним из правовых оснований прекращения права частной собственности, говорит руководитель направления правового сопровождения споров в сфере ЖКХ и управления недвижимостью юридической группы «Яковлев и Партнеры» Сергей Сергеев.
«Такое изъятие осуществляется двумя способами: либо по соглашению с собственником, либо по решению суда. Как правило, граждане отказываются подписывать какие-либо соглашения, искренне полагая, что, если они займут пассивную тактику, то с их недвижимостью ничего не произойдет. Однако, когда договориться не удается, уполномоченный орган публичной власти может добиться прекращения права собственности в судебном порядке. Поэтому при реализации масштабных проектов федерального, регионального или местного значения подобные судебные споры неизбежны», — сказал Сергеев.
Суды встают на сторону собственника, когда в ходе судебного процесса выясняется, что процедура изъятия земельного участка была нарушена. Например, когда орган публичной власти не уведомляет гражданина о принятом решении об изъятии. Вместе с тем, если собственник сам уклонился или отказался получать данное решение, сохранить недвижимость не получится, отмечает юрист.
Старший партнер «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов тоже указывает на увеличившееся количество судебных разбирательств из-за изъятия недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Это обусловлено тем, что три года назад внесли поправки в Градостроительный кодекс РФ и ряд других законодательных актов. С этого момента «на поток» встали изъятия под так называемые КРТ — комплексное развитие территорий, говорит эксперт.
«Указанные изменения, по сути, позволили распространить московскую практику реновации жилья на всю Россию, применяя ее в том числе для используемых не по назначению или низкоэффективных промышленных зон. При этом, если участок или объект находятся в зоне КРТ или зарезервированы под изъятие для других государственных нужд, собственнику (за редким исключением) придется передать свой объект государству по рыночной стоимости. Суды обычно отказывают в оспаривании законодательных актов, которыми частная собственность включена в КРТ или зарезервирована. При этом выкупная стоимость, предлагаемая исполнительными органами власти за недвижимость до суда, обычно значительно ниже рыночной. Поэтому большинство собственников предпочитают судиться. Судья назначает независимую оценку и определяет конечную стоимость имущества. В среднем такая цена в два раза выше досудебного предложения», — говорит Ляпунов.
Хотя бывают и крайности. Например, в одном из споров адвокатам собственника удалось повысить выкупную стоимость в 25 раз, добавил эксперт.
Как сообщал РБК Уфа, этапами создания «Южных ворот» столицы являются реконструкция улицы Пугачева протяженностью 2,5 км, строительство новой улицы Генерала Рыленко протяженностью 1,2 км и транспортной развязки на их пересечении. Общая строительная готовность на сегодняшний день оценивается в 75%.
В мэрии обещают запустить движение по улице Рыленко и развязке с Пугачева 5 октября. По данным правительства РБ, общая стоимость строительства и реконструкции трех объектов составляет 10,5 млрд руб.
