Эксперты оценили выживаемость строительного рынка Башкирии в кризис

Фото: РБК Уфа

Застройщикам Башкирии упростят ряд бюрократических процедур, связанных с разработкой проектов планировки и согласования градостроительных планов. Для этого к середине апреля Минстрой РБ планирует принять пакет нормативных актов — в частности, в регионе планируется исключить необходимость проведения ряда публичных слушаний. По мнению чиновников, такие меры значительно ускорят запуск новых девелоперских проектов и позволят усилить федеральные меры поддержки строительной отрасли, такие как увеличение лимита льготной ипотеки для населения до 6 млн рублей и субсидирование проектного финансирования для застройщиков. Об этом сообщил заместитель министра строительства и архитектуры РБ Артем Ковшов, выступая на круглом столе РБК Уфа «Недвижимость-2022: что ждет рынок и его участников?».

По словам представителя Минстроя РБ, на сегодняшний день в республике возводится порядка 3 млн кв. м жилья, из них 2,4 млн (80%) строятся с привлечением проектного финансирования и еще 600 тыс. «квадратов» возводятся по старым правилам через компенсационные фонды. В условиях кризиса перед строительной сферой стоят три основные задачи: сохранение рабочих мест, завершение текущего строительства и наработка градостроительной базы для будущих проектов, подчеркнул Артем Ковшов.

«По всем объектам, которые строятся за счет средств банков, мы понимаем, что они будут достроены. Большинство объектов, которые строятся по старым правилам, находятся на высокой степени готовности, порядка 85–90%. Мы не предполагаем, что здесь будут какие-то серьезные риски. Наша задача сейчас — сделать так, чтобы застройщики могли запускать новые проекты. Пусть застройщик не решится в этом году взять проектное финансирование, но важно, чтобы у него была наработана база, была готова градостроительная документация, которую он по три-четыре года оформлял», — говорит Артем Ковшов.

По словам Артема Ковшова, закон позволяет принять нормативный акт, исключающий в ряде случаев публичные слушания и обсуждение. На сегодняшний день проект такого акта подготовлен, Минстрой планирует принять его до середины апреля. Это позволит застройщикам выиграть время, которое они теряют на прохождение бюрократических процедур, отметил замминистра.

Заместитель председателя комитета по жилищной политике и инфраструктурному развитию Госсобрания — Курултая РБ Елена Родина отметила, что в нынешних условиях важно не допустить появления в регионе новых долгостроев и обманутых дольщиков.

«Мы мониторим ситуацию. Нельзя допустить появления недостроенных объектов и увеличения количества обманутых дольщиков. Мы видим, как исполняется дорожная карта, утвержденная главой республики, сегодня у нас острых вопросов нет. На заседаниях комитета мы заслушиваем отчеты по реализации законов, мы обсуждаем и вырабатываем предложения в федеральное законодательство на площадках экспертных советов», — сказала Родина.

По словам заместителя главы администрации Уфы Кирилла Чистякова, отмена части публичных слушаний девелоперских проектов не приведет к неконтролируемой точечной застройке в городе и не ослабит контроля над строительной сферой.

«Смягчение административных регламентов ни в коей мере не означает, что снизится контроль над качеством, вопросами обеспеченности объектами социальной инфраструктуры. Мы будем уделять этому особое внимание и в будущем. Но смягчение — это необходимая мера ускорения выхода застройщика на реализацию инвестиционно-строительного проекта. Я считаю, что это не вызовет роста точечной застройки, поскольку здесь возрастет роль муниципальных органов власти. В прошлом году первые шаги были сделаны: мы приняли местные нормы градостроительного проектирования, которые призваны соблюсти интересы жителей, чтобы не возникала точечная застройка. Отмена процедуры общественных слушаний совершенно не означает, что застройщики будут творить все что захотят. Мы будем уделять повышенное внимание тем проектам, которые они будут представлять. Меры поддержки, которые предпринимаются правительством, позволят нормализовать ситуацию в отрасли», — сказал Чистяков.

По словам вице-мэра, власти рассчитывают, что застройщикам удастся в текущем году сохранить уровень ввода жилья. Чистяков подчеркнул, что комплекс мер поддержки, который направлен на сохранение спроса и обеспечение работы стройкомплекса, даст ожидаемый синергетический эффект.

По мнению директора УК «ПСК-6» Виктории Тарасовой, участникам строительного рынка сегодня важна прямая поддержка государства, а не через субсидирование ипотечных ставок.

«Правительство поддерживает застройщиков, но очень странным механизмом — через ипотеку. Это сработало при коронавирусе, но сейчас ситуация иная. Застройщик сегодня практически не может строить из собственных оборотных средств, для этого нужна нереальная сумма, которая должна лежать у него в кармане. Все застройщики строят за счет проектного финансирования. Нам обещают субсидировать ставку, но мы пока не знаем, в каком размере. Новые проекты дают под 30%, что мы физически не сможем потянуть. И даже если сможем, то вынуждены будем поставить такую цену, при которой никакая ставка, даже субсидированная государством, не будет проходной, потому что люди просто не смогут купить себе квартиры в новых домах. Я считаю, что строителей нужно поддерживать напрямую, а не через ипотеку с господдержкой и не через субсидирование ставки», — говорит Виктория Тарасова.

По словам руководителя аппарата Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» Кирилла Холопика, самих девелоперов сегодня более всего беспокоят рыночные риски — резкое снижение спроса на новостройки, вызванное повышением процентных ставок на ипотеку, а также приостановка новых проектов из-за осторожного поведения банков, принимающих решение о предоставлении проектного финансирования.

«В крупных регионах доля ипотеки достигала 70% в объеме продаж. По госпрограмме ставка в 12% будет работать, хотя и не в тех объемах, что раньше. Покупатели будут рассчитывать на то, что ключевая ставка снизится и можно будет рефинансировать ипотеку под 7–8%. Мы видим, что спрос снизится, но сохранится. Другое важное решение — это субсидирование ставки по проектному финансированию. Банки сейчас очень консервативны, они опасаются дальнейшего роста цен на стройматериалы и несколько притормаживают свое “добро” на заключение кредитного договора. Что касается роста цен на стройматериалы и расходов на проектное финансирование, они не повлияют на стоимость квадратного метра, пока у застройщиков есть запас маржинальности. Цены определяются в первую очередь спросом, и они если и будут расти, то на уровне инфляции, не больше», — считает эксперт.

По данным регионального управления Росреестра, в январе—феврале 2022 года количество заявлений на учетно-регистрационные действия выросло на 15%. Как отметил руководитель ведомства Павел Клец, после 17 марта динамика вернулась к среднему показателю: на сегодняшний день учреждение принимает порядка 300 заявлений ежедневно.

Вслед за всплеском покупательской активности рынок недвижимости может ожидать стагнация, которая затронет как вторичное жилье, так и новостройки. По мнению директора по маркетингу ГК «Первый Трест» Салавата Назарова, до 60% квартир на первичном рынке продавалось частично за счет реализации старого жилья.

«Стагнация вторичного рынка будет приводить к дальнейшей стагнации первичного. У людей просто не будет капитала для покупки недвижимости. Но тем не менее будут те, кто будет покупать новые квартиры. На это положительно повлияет вчерашнее решение по увеличению лимита по льготной ипотеке. Предыдущие месяцы показали, что первичный рынок рос в сегменте стандарт-класса, где средний чек квартиры был на уровне 4–4,5 млн рублей. Сейчас увеличение лимита позволит продавать по льготной программе квартиры бизнес- и комфорт-класса со средним чеком на уровне 7–8 млн, прежде эта категория отсекалась. В целом по рынку к лету ожидается спад потребительской активности. Прогнозов на более долгий срок сейчас никто не делает», — говорит Салават Назаров.

Генеральный директор федеральной сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева считает, что инерционный спрос на рынке есть, но в ближайшее время покупательская активность переключится на загородную недвижимость.

«Порадую застройщиков тем, что спрос на новостройки будет. С моей точки зрения, мы к этому периоду подошли с большим недостатком объектов. Сейчас у нас большой спрос за наличку без ипотеки на вторичном рынке, он во многом инерционный и в ближайшее время будет сходить на нет. Я думаю, в этом году мы опять увидим большой интерес к загородному сегменту: этот тренд нужно «оседлать» и застройщикам, и, может быть, новым строительным компаниям. В целом у нас не было ни одного похожего кризиса. Все равно люди будут брать ипотеку по высоким ставкам, надеясь, что когда-нибудь это кончится, и мы придем к рефинансированию, которое позволило очень многим банкам в свое время отвоевать определенную долю рынка», — говорит Елена Андреева.

Малоэтажное жилье и индивидуальное строительство стали локомотивом развития всей отрасли, считает заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Олег Бетин.

«Объемы строительства многоквартирных домов не увеличиваются, но за первые два месяца года малоэтажное жилье показало прирост на 30%. Эта тенденция связана со многими объективными и субъективными факторами, но ее сейчас надо поддержать, чтобы сохранить рынок. Нужно субсидировать процентные ставки, и прежде всего это надо сделать для индивидуального жилищного строительства», — говорит Олег Бетин.

Это изменит структуру рынка и даст возможность развития строительной сферы не только в мегаполисах, но и в малых городах, уверен эксперт.

«Это решаемая задача на сегодня. Малоэтажное строительство нужно развивать по всей России, жилье нужно везде. Главное, чтобы были заинтересованные люди и опыт для преодоления препятствий. Рынок у нас не эластичный, цены растут, поэтому здесь нужны элементы ручного управления», — подчеркнул Олег Бетин.

На рынке недвижимости в ближайшее время могут отрицательно сказаться и другие факторы, помимо удорожания стройматериалов и роста процентных ставок по ипотеке. На снижение спроса могут повлиять общая инфляция в стране и рост безработицы, связанный с уходом сотен западных компаний с рынка, считает руководитель проекта «Электронная сделка.рф» Камила Фазлыева.

«Последние два года льготные ипотеки работали на повышение цены, и сегодня мы имеем и высокие цены, и высокие ипотечные ставки. Рынок рано или поздно себя отрегулирует, но обратите внимание: стране грозит большой рост безработицы. Из каких средств население будет оплачивать вновь взятые ипотечные кредиты? Я считаю, что было ошибкой делать ипотечное кредитование единственным массовым механизмом приобретения недвижимости. На сегодняшний день ипотека себя исчерпала, требуются новые подходы, требуется смена всей парадигмы жилищной сферы», — отметила эксперт.

По мнению Фазлыевой, государство должно развивать и выводить из серой зоны арендное жилье, рынок которого на сегодня недостаточно отрегулирован. Муниципальная аренда вполне может стать рабочим механизмом получения жилья населением, считает она. Кроме того, акцент необходимо сделать на развитие и масштабирование программ жилстройсбережений, при которых население накапливает на банковских счетах спецпрограмм средства с целью дальнейшей покупки недвижимости на льготных условиях.

«Это формирует у населения финансовую дисциплину, а застройщики благодаря таким программам, понимают, какие объемы строящегося жилья закладывать, имея данные по потенциальным покупателям с деньгами через несколько лет. Тезис о необходимости поддержания огромных объемов строительства я считаю спорным. Когда у населения возникнет вопрос, что кушать, люди будут тратить деньги на еду, а не на покупку квартир в новостройках», — считает Камила Фазлыева.

Директор департамента по обеспечению безопасности в сфере недвижимости и юридических услуг агентства «Перспектива 24» Алексей Нилов привел свои доводы о том, что нас не ждет массовая безработица, влияющая на спрос на жилье.

«Мы смотрим на эту проблему в другом ракурсе. Оператор недвижимости “Перспектива 24” входит в группу “Самолет”, которая является системообразующей организацией. Сейчас мы запускаем новый проект “Самолет плюс”, который минимально создаст 15 тыс. рабочих мест по России, даст возможность многим, у кого есть небольшой стартовый капитал, заняться своим прибыльным делом в востребованных направлениях. Что касается рынка недвижимости, если у людей будет работа, значит, будут и потребности, в том числе и в новом жилье. Недвижимость — это реальное имущество, оно никуда не денется. В любом случае люди будут вкладываться в нее по разным причинам — в качестве инвестиций, для улучшения жилищных условий, в том числе с использованием мер государственной поддержки», — говорит Алексей Нилов.

В условиях экономического кризиса и сложной рыночной ситуации девелоперам необходимо более тесно взаимодействовать друг с другом, считает заместитель директора Ассоциации застройщиков РБ Салават Агеев. Однако к диалогу необходимо привлекать не только участников рынка и государственные структуры, но и представителей смежных отраслей.

«Нашей ассоциации в марте исполнился год, срок небольшой. За это небольшое время, как нам кажется, нам удалось посадить в одну лодку сообщество застройщиков и органы власти. Но необходимо привлекать и производителей строительных материалов, которые у нас остались на периферии. Второй момент — необходимо, чтобы сами застройщики стали более тесно взаимодействовать друг с другом, организовывать свои микросообщества для увеличения эффективности», — говорит Салават Агеев.

По мнению эксперта, решением кризисной ситуации могла бы стать «новая индустриализация» и массовое внедрение технологий модульного строительства. По опыту США и европейских стран, такой подход значительно бы повысил производительность труда и, соответственно, решил проблему кадрового дефицита в строительстве. В то же время это позволило бы снизить себестоимость строительства на 35–40% и в два-три раза сократить сроки возведения домов.

«Мы должны развернуться в эту сторону, подумать, как реализовать это у нас в Башкирии. Положительный опыт в России уже есть», — резюмировал эксперт.