Суд подтвердил запрет на ввод в эксплуатацию ЖК в центре Уфы

Фото: Яндекс.Карты

Конкурсный управляющий строительной компании «Трест № 21» Разиф Фарвазов не смог добиться разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса в Уфе на улице Октябрьской Революции, 54а и 54б. Апелляционная инстанция оставила в силе решение Арбитражного суда Башкирии, который подтвердил законность отказа администрации города в выдаче разрешения на ввод объекта.

Фарвазов в своей жалобе указал, что жилой комплекс обанкротившегося застройщика ОАО «СК Трест № 21» фактически заселен с 2016 года. Права собственности на большинство квартир зарегистрированы по решениям судов общей юрисдикции, но 30 участников строительства остались без жилья. Они не успели отсудить недостроенные квартиры до банкротства компании. Единственный способ восстановить их права — получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в рамках процедуры банкротства застройщика.

Конкурсный управляющий указал на социальную значимость этого решения.

«Принимая во внимание особый статус заявителя (наличие процедуры банкротства в отношении застройщика) и социальную значимость ввода объекта в эксплуатацию, у заявителя отсутствует иная возможность восстановления нарушенных прав граждан — участников долевого строительства. Задача по восстановлению прав участников строительства поставлена в рамках поручения президента РФ», — указал Фарвазов.

Он также заявил, что не может получить заключение органа госстройнадзора (ЗОС), который требует мэрия, так как построенный объект не соответствует проектной документации. Единственный выход в такой ситуации — заменить ЗОС заключением по результатам обследования технического состояния объектов, подтверждающим их безопасность и пригодность к эксплуатации. Но, как указал управляющий, суд первой инстанции отказал в назначении экспертизы для определения состояния зданий.

Представитель администрации города в суде настаивал на законности отказа. Мэрия не разрешила вводить ЖК в эксплуатацию из-за нехватки документов, в том числе ЗОС, актов подключения к сетям, правоустанавливающих документов на землю. Кроме того, сам жилой комплекс отклоняется от проектной документации больше чем на 5%: в одном корпусе построили 124 квартиры вместо 110, во втором — 122 квартиры вместо 113. При этом изменения в проектную документацию не вносились, а это — препятствие для выдачи разрешения на заселение дома.

Суд апелляционной инстанции согласился с доводами мэрии. Он отметил, что перечень оснований для отказа закрытый и администрация не вправе выдавать разрешение при отсутствии обязательных документов или несоответствии объекта проекту. Закон не предусматривает изъятий даже для застройщиков-банкротов. Гражданский кодекс РФ прямо требует заключения органа госстройнадзора. Застройщик же не обращался за его получением и не оспаривал возможный отказ в выдаче ЗОС в судебном порядке.

Конкурсный управляющий прав в своем диагнозе ситуации, но не вполне последователен в выборе способа ее разрешения, сообщил РБК Уфа судебный эксперт экспертной группы Veta Александр Терентьев. Тезис о том, что ввод объекта в эксплуатацию является единственным механизмом восстановления прав оставшихся дольщиков, юридически верен применительно к специальному банкротному режиму, который прямо устанавливает, что передача помещений участникам строительства в рамках банкротства застройщика возможна только при наличии полученного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Без такого разрешения механизм норм банкротного законодательства просто не запускается. В этом смысле он совершенно точно описывает проблему. Однако его правовая позиция в суде страдает принципиальным изъяном: он пытается получить конечный результат — разрешение на ввод — минуя обязательные промежуточные процедуры. Суды обеих инстанций справедливо указали, что перечень оснований для отказа в выдаче разрешения является закрытым, и администрация действовала строго в рамках закона.

«Среди способов восстановления прав дольщиков застройщика-банкрота можно выделить признание права собственности на объект незавершенного строительства или готовое жилье через суды общей юрисдикции. Другой вариант — через денежное возмещение Фонда развития территорий. Этот инструмент был создан именно для ситуаций, когда восстановить права в натуре невозможно. Фонд может принять решение о выплате возмещения участникам строительства, исходя из рыночной стоимости аналогичных квартир. Применительно к данному делу это теоретически возможный путь, однако он требует включения объекта в реестр проблемных объектов и принятия соответствующего решения наблюдательным советом фонда», — сказал Терентьев.

Дольщики же должны обращаться в Госкомитет РБ по строительному и жилищному надзору за ЗОС с последующим судебным оспариваем возможного отказа, что создаст новое самостоятельное дело с иным предметом спора и позволит суду при необходимости назначить строительно-техническую экспертизу уже в рамках прямо относимого к ее предмету дела. Одновременно необходимо работать с вопросом земельного участка: как справедливо указал управляющий, земля перешла в общую долевую собственность собственников помещений в доме — и это юридически значимое обстоятельство, которое при надлежащем процессуальном оформлении должно устранять основание отказа, добавил юрист.