Эксперты оценили последствия отмены льготной ипотеки в Башкирии

Фото: РБК Уфа

Ипотечный рынок Башкирии значительно сократится, но застройщики не будут снижать цены на новое жилье. Об этом говорили участники круглого стола «Девелопмент и строительство: проекты, тренды, перспективы», организованного РБК Уфа. Эксперты обсуждали последствия отмены ипотеки с господдержкой, которая произойдет 1 июля.

Исполняющий обязанности министра строительства и архитектуры РБ Артем Ковшов считает, что сворачивание популярной ипотечной программы не станет ударом для застройщиков республики.

«Запас прочности у всех строителей есть. Возможно, в этом году некоторые льготные программы секвестируются либо приведутся к некоему общему знаменателю. Мы прекрасно понимаем, что льготная ипотека уйдет, но резко она уходить не будет», — сказал Ковшов.

Глава Минстроя также отметил, что в ведомстве переходят на новые целевые показатели: главным становится не общий объем ввода жилья, а обеспеченность граждан жилой площадью. Этот индикатор используется в развитых странах. Ввести его в России в качестве основного показателя призвал Владимир Путин в своем февральском послании, отметил Ковшов. При этом спикер подчеркнул, что задача строить 3,5 млн кв. м жилья ежегодно к 2027 году и 4 млн кв. м — к 2030 году не отменяется. «Наши строители могут строить и больше», — добавил глава ведомства.

Банки постепенно увеличивают проектное финансирование застройщиков, заявил генеральный директор Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) Кирилл Холопик. По данным Центробанка, если в январе 2024 года объем задолженности российских застройщиков по кредитам, выделенным на возведение домов, составлял 6,14 трлн руб., то в марте он достиг 6,49 трлн руб. Общий объем одобренных кредитных линий составляет свыше 17 трлн руб.

При этом объем эскроу-счетов сокращается. Если в конце 2021 года соотношение денег на счетах эскроу к объему проектного финансирования составляло 120%, то в августе 2022 года два показателя уравнялись, а сегодня это соотношение колеблется в районе 90%. То есть проектное финансирование только на 90% обеспечено средствами покупателей, сказал эксперт.

«Мы прогнозировали, что средний срок ипотеки остановится в районе 25 лет. Ничего подобного, он уже приблизился к 27 годам. Тот рост цен, который мы сегодня наблюдаем, связан с тем, что произошел рост среднего срока по ипотеке», — заключил Кирилл Холопик.

Генеральный директор Группы компаний «Первый Трест» Ильдар Гарипов отмечает, что все жилые комплексы, которые застройщик возводит за счет проектного финансирования, обеспечены покрытием эскроу-счетов. Он считает, что снижения цен на новостройки после отмены ипотеки с господдержкой ждать не стоит.

«Каких-то прогнозов по уменьшению стоимости [квартир в новостройках] мы не видим. Скорее всего, будет определенная стабилизация стоимости. Строительство — драйвер экономики. Мы считаем, в случае если правительство почувствует спад по темпам роста и объемам продаж, то будут определенные стимулирующие программы. Мы видим, что идет стимуляция за счет проектного финансирования — если раньше строительство и ввод объектов напрямую зависели от покупательского спроса, то в данном случае это закладывается в финансовую модель, и весь объем средств, необходимых для строительства, финансируется за счет банка», — прокомментировал спикер.

Ипотека с господдержкой занимает до 40% всего рынка жилищного кредитования в стране, отметила руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева. Отмена этой программы, несомненно, скажется на застройщиках и продавцах.

«Да, мы ожидаем падения рынка до 30%. Но будем балансировать. Есть траншевая ипотека. Есть эксклюзивные банковские программы, когда клиент может без удорожания дисконтировать себе ставку за счет хранения средств на аккредитивах. Есть скидки, субсидированные ставки. Будем повышать эффективность маркетинговых стратегий и продаж», — сказала Боева.

В меньшей степени эта проблема затронет рынок загородного жилья, средний чек которого не ориентирован на сумму льготной ипотеки, а значительно выше за счет высокого качества строительства и уровня инфраструктуры поселка, уверены эксперты. По словам генерального директора домостроительной компании «Порадом» Алексея Горюхина, покупатели в этом секторе и до этого не особо рассчитывали на поддержку государства.

«У наших целевых покупателей средний чек даже выше, чем сумма льготной ипотеки. Поэтому мы рассчитываем на то, что отмена льготной ипотеки не должна кардинально повлиять на наши продажи. В случае если произойдет спад темпа продаж, благодаря инструменту проектного финансирования у нас есть возможность остаться в стабильных темпах строительства, несмотря на динамику продаж, и продавать объекты при их полной готовности. Есть две категории покупателей: те, кто покупает загородный дом впервые, мыслят только ценой, а те, кто покупает дом повторно, понимают, что очень важна комплексность: дом, инфраструктура, благоустройство. В многоквартирных домах ведь нельзя продать квартиру без подъезда, лифта или благоустроенной территории. А в данной ситуации получается, что, покупая только дом с земельным участком, нужно дополнительно вкладываться», — говорит Горюхин.

При этом спикер отмечает тенденцию, когда все больше покупателей хотят приобрести не просто дом с участком, а жилье с готовой инфраструктурой — инженерной, дорожной и социальной, включая школы, больницы и магазины в пешей доступности.

Исполнительный директор Ассоциации застройщиков РБ Адель Сайфуллина прогнозирует, что сокращение доли льготной ипотеки в покупке жилья приведет к изменению финансовой модели застройщиков. Наполнение эскроу-счетов продолжит сокращаться, что заставит увеличить объемы проектного финансирования с одновременным повышением ставок по кредитам. Изменения грядут и в структуре продаваемого жилья.

«Сейчас стоимость вторичной недвижимости ниже, чем первичной недвижимости. Если у нас ставки 1 июля сравняются, то куда все пойдут покупать квартиры? Они пойдут в новую “вторичку”, которая буквально недавно сдана. И те же самые инвесторы, которые купили эти квартиры довольно-таки дешево в прошлом и позапрошлом годах, будут спокойно выводить их на рынок. Будет и перекос в сторону ИЖС. Покупатели понимают, что за те же деньги, за которые они могут купить в Уфе однокомнатную квартиру, 7–8 млн руб., можно приобрести большой дом с участком», — сказала Сайфуллина.

По данным управляющего собственника компании «Юникор-недвижимость» Ирины Коломасовой, в последние годы средний возраст покупателей загородной недвижимости и новых квартир снизился. Так, 37% покупателей домов в пригороде — это люди в возрасте 35–45 лет, 31% приходится на граждан 25–35 лет. В новостройках 56% приходится 35–45-летних покупателей. Еще 33% квартир приобретают люди 25–35 лет. В секторе вторичной недвижимости 29% сделок совершают 25–35-летние, а 27% покупок приходится на людей 35–45 лет.

«Люди хотят купить загородный объект от 4 до 6 млн. Понятно, что есть лимиты по льготной ипотеке и все хотят купить в этом диапазоне. Конечно, приобрести квартиру в новостройке по такой цене становится трудно. Люди часто переключаются на “загородку”. Там квадратный метр доступнее. 50,3% клиентов, которые обращаются к нам, хотят купить загородный дом. И 46,5% — это “вторичка”», — говорит Коломасова.

Эксперт отмечает, что большинство покупателей готовы платить по ипотеке ежемесячно не больше 35 тыс. руб.

Застройщики в погоне за покупателем будут вынуждены менять формат продаваемого жилья, считает директор ООО «ПрофМастероф» Павел Краснов. Федеральные девелоперы уже предлагают квартиры не только с чистовой отделкой, но и с мебелью и бытовой техникой. Будущее — за готовым жильем, уверен спикер.

«Стоимость жилья падать не будет, но фокус нужно менять. “Самолет” сдает чистовое [жилье] вместе с мебелью. Все остальные будут подстраиваться. Потому что конкуренция будет со “вторичкой”. У меня порядка 43% заказов — это инвесторы, которые купили объекты. Сейчас они делают в них базовый ремонт и подороже продают. Это основные конкуренты застройщиков. У застройщиков большой объем квартир непроданных в домах, которые уже на сдаче. Поэтому дальше надо переходить на чистовую отделку. Клиент сейчас по стоимости ипотеки — а она изменится — будет сравнивать: то ли я во “вторичке” куплю, заеду и буду жить, то ли я куплю у застройщика, подожду три месяца и буду делать ремонт», — говорит Краснов.

По его словам, стоимость ремонта каждый год растет на 30–38%, и этот рост сохранится. Поэтому больше застройщиков будут продавать жилье с чистовой отделкой, не снижая при этом стоимости квартир.