Эксперт оценил необходимый доход ипотечных заемщиков в Уфе в ₽89 тыс.

Фото: РБК Уфа

Сумма чистого дохода семьи, необходимого для покупки квартиры в ипотеку в Башкирии, за год выросла на 25% и достигла 89 тыс. руб. — при средней стоимости жилья в 5,5 млн руб. и первоначальном взносе в 30%. Об этом РБК Уфа рассказала руководитель ипотечного центра «Национальной фабрики ипотеки» в Уфе Ольга Садыкова. По ее словам, показатель увеличился за счет существенного роста ключевой ставки и, как следствие, повышения средних ипотечных ставок на рынке с 10% до 19%. Эксперт рассказал, каких ипотечных трендов ждать в 2024 году и как современные технологии изменят сферу недвижимости в ближайшем будущем.

— Как завершился 2023 год на ипотечном рынке Башкирии?

— Прошлый год стал рекордным по объемам ипотечного кредитования. Данные ЦБ за декабрь пока не опубликованы, но уже ясно, что в целом рынок вырос практически вдвое, продажи первичного жилья по различным госпрограммам увеличились более чем в два раза. За январь—ноябрь 2023 года в Башкирии сумма выданных ипотечных займов достигла 240,3 млрд руб., рост составил 93,7%. Из этой суммы первичное жилье — 92,7 млрд. руб., показатель вырос на 117%. В количественном отношении за 11 месяцев в республике выдано 76,1 тыс. ипотечных кредитов, прирост составил 67,4%.

Средняя цена на первичном рынке Уфы на сегодняшний день составляет 127,8 тыс. руб. за кв. м. Дело в том, что в центре мало строящихся объектов, большинство новых ЖК возводятся в Затоне, Деме, Миловке, Цветах Башкирии, где цена «квадрата» находится как раз в диапазоне до 120 тыс. руб. Есть несколько комплексов в Зеленой Роще, где на старте продаж стоимость начинается от 150–160 тыс. Для сравнения: вторая очередь ЖК «Империал» на улице Пушкина — от 300 тыс. руб. за метр. На вторичном рынке средняя цена в январе 2024 года составила 116,9 тыс. руб. за кв. м. Это больше соответствует действительности, поскольку вторичка состоит преимущественно из типовых квартир.

Чем был интересен прошлый год? Фаворитом, безусловно, стали ипотечные госпрограммы в первичном сегменте. Ставки на вторичном рынке жилья за год выросли в два раза: если мы начинали январь 2023-го со средней рыночной ставки 10% годовых по ипотеке, сейчас этот показатель достиг 19%.

Мы проводили расчет по средней стоимости квартиры в Уфе 5,5 млн руб. и первоначальном взносе 30%. Если год назад для обслуживания такой ипотеки заемщику было достаточно зарабатывать от 60 тыс. руб. в месяц, то на сегодняшний день чистый доход должен составлять уже 89 тыс. По сути, чтобы купить одну и ту же квартиру по одной и той же цене, доход заемщика за год должен был вырасти более чем на четверть. Фактически, многие из тех, кто откладывал покупку квартиры год назад, сейчас уже не могут позволить себе новое жилье.

— Ранее государство ужесточило условия выдачи льготной ипотеки. На ваш взгляд, как это отразится на рынке в новом году?

— 2024 год будет интересным. Мы видим, что часть клиентов будет перетекать в рыночные ипотечные программы. И это не всегда только покупка жилья, но и консолидация действующих кредитов, поскольку закредитованность россиян просто колоссальная. Поэтому объединение кредитов под залог имеющейся недвижимости станет востребованным финансовым инструментом.

Как будет развиваться ценовая политика дальше, покажет первый квартал нового года. Если говорить о семейной ипотеке, нет никакого сомнения, что она сохранится, потому что это реальная точечная программа помощи семьям, которые нуждаются в жилье. Что касается ипотеки с господдержкой, трендом прошлого года стали изменения ее условий: было введено ограничение количества таких кредитов в одни руки, увеличен первоначальный взнос. Мы прогнозируем, что эта программа сохранится, но станет точечной. Здесь не должно быть инвесторов или людей, приобретающих вторую или третью квартиру.

— Как меняется портрет заемщика? К каким покупателям жилья банки сегодня наиболее благосклонны?

— Сейчас мы видим, что ставки становятся выше, инфраструктура рынка становится сложнее. За счет этого, соответственно, на сделки начинают выходить люди, которые осознанно понимают, зачем им этот ипотечный кредит.

Мы видим, как меняется портрет клиента из года в год. Раньше для банков наиболее привлекательным был заемщик, работающий в крупной компании с иностранным капиталом, имеющий зарплату от 200 тыс. руб. При этом к предпринимателям и самозанятым банки относились настороженно из-за нестабильного дохода и непредсказуемости рынка. Но, когда началась пандемия COVID-19, первыми без работы остались именно те, кто работал по найму, особенно в иностранных компаниях. И эти люди стали писать заявления о предоставлении кредитных каникул. Для сравнения: предприниматели, которые пекли пиццу и капкейки, с началом пандемии закрыли свои кафе и переориентировались на доставку. И они продолжали платить по ипотеке, еще и досрочно ее погашали, потому что благодаря доставке у них выросли объемы продаж.

Сейчас, как известно, многие компании ушли с российского рынка, многие реформировались, изменили структуру персонала, часть сотрудников перевели на онлайн. И мы теперь понимаем, что официальная работа в крупной корпорации и высокий доход — это не гарантия того, что заемщик сможет обслуживать свой кредит, если компания вдруг приостановит работу или поменяет инфраструктуру. Поэтому сейчас многие банки стали обращать внимание на работу с самозанятыми гражданами, индивидуальными предпринимателями, собственниками бизнеса.

Еще одна категория заемщиков, которой сейчас начинают уделять внимание банки, — это нерезиденты. Рынок таких участников увеличивается, причем это люди, которые заинтересованы в том, чтобы закрепиться в России, остаться здесь жить и работать. У них есть стимул исправно вносить платежи по ипотеке.

— Какие тренды в ипотечной сфере вы можете отметить? Как это изменит рынок?

— 2023 год был временем поисков альтернативных решений в бизнесе, технологиях, инфраструктуре. В текущем году участники рынка будут, во-первых, больше внимания уделять сервису, индивидуальному подходу к клиенту, повышению лояльности. Маркетинговые стратегии будут все больше ориентироваться не на привычные рекламные площадки, а на личные рекомендации.

Второй тренд — сегментация. Драйверами рынка станут такие программы, как залоговое кредитование, а также программы, связанные со средствами социальной поддержки: материнский капитал, субсидии, целевые программы многодетным семьям. Сохранятся точечные программы застройщиков, возможен небольшой откат цен на жилье в отдельных сегментах, как в последние два года было в категории элитного жилья. Мы видим кризис продаж загородной, элитной недвижимости, потому что содержание такой недвижимости обходится дорого, кроме того, в этом году будет повышен налог на имущество. Многие риелторы говорят, что будут переориентироваться на массовый сегмент и комфорт-класс, поскольку продавать «элитку» уже тяжело.

Третье — тренд на сокращение операционных расходов, повышение рентабельности ипотечного бизнеса. Банки пытаются понять, на чем еще они могут зарабатывать, потому что сейчас на разнице ставок зарабатывать тяжело. Если обратите внимание, на рынке уже стали появляться предложения «назначить ставку» или «выкупить» ее. Чтобы снизить ставку по кредиту, заемщику предлагается заплатить 0,5-1% от его суммы. Возникло и такое явление, как период повышенных ставок в первые месяцы кредита.

— Как будет развиваться рынок в будущем?

— Надеемся, что в дальнейшем ставки пойдут вниз, потому что экономика постепенно восстанавливается. В таком случае следующий, 2025 год станет годом рефинансирования и развития соответствующих программ. Скорее всего, статистика покажет бурный рост кредитования, поскольку рефинансированный кредит будет учитываться дважды. И здесь нас будут ждать новые подводные камни: люди будут, к сожалению, неосмотрительно портить свою кредитную историю, неправильно рефинансироваться, забывать об обычном налоговом вычете.

— Сейчас много говорят о перспективах внедрения искусственного интеллекта в различных отраслях. Как с этим обстоит дело в строительстве и риелторской сфере?

— Активное развитие нейросетей приходит и в строительную сферу, и в работу риелторов. Это мейнстрим 2024 года. Уже сейчас запущены несколько проектов в строительстве: с помощью искусственного интеллекта проводятся геодезические исследования и анализ сейсмоустойчивости почв. Ряд крупнейших компаний готовятся поручить нейросети выполнение аудита за 2023 год. В сфере недвижимости стартовал проект, в котором в систему загружаются все нормативные, законодательные и подзаконные акты, на основе которых искусственный интеллект будет генерировать заключение юридической службы. Проектная документация по объекту, подробные характеристики земли — все это загружается в систему, а в ответ составляется решение о наличии правовых рисков. В перспективе искусственный интеллект сможет заменить собой целый юридический отдел.

Мы сами начинаем тестировать возможности нейросетей для оценки недвижимости. В систему вводится адрес локации, указываются параметры квартиры, ИИ выгружает примерную оценку данного объекта с учетом ремонта и того, куда выходят окна — во двор или на улицу, потому что даже в одном подъезде стоимость квартир может существенно отличаться из-за мелочей. Это очень интересный опыт.

Уже в 2025 году, по прогнозам ряда IT-экспертов, примерно половина контента в сферах бизнеса будет формироваться за счет нейросетей, а к 2030-му коммуникации B2B и B2C перейдут в большинстве своем в формат M2M, то есть machine-to-machine.