ПСК-6 добилась продления договора развития квартала в Уфе на Айской

Фото: РБК Уфа

Компания «Специализированный застройщик СУ № 17 “ПСК-6”» (принадлежит Андрею Носкову) выиграла иск против администрации Уфы. Девелопер просил продлить срок действия договора развития территории до 2027 года. Речь идет о квартале, ограниченном Айской, 8 Марта, Владивостокской и Революционной в Советском районе города.

Как следует из материалов дела, договор был заключен в 2011 году между мэрией и компанией «Строймонтаж». Согласно первоначальному соглашению, застройщик должен был снести 49 жилых домов, пять нежилых зданий, а также гаражи и прочие постройки. На их месте должны были возвести многоэтажный жилой комплекс. Город брал на себя обязательства по расселению жильцов старых домов, но компания должна была выплатить мэрии выкупную сумму жилья.

В 2019 году ООО «Строймонтаж» передало права девелопера квартала компании ПСК-6 Андрея Носкова. Вместе с правами перешли и обязанности по уплате городу 267,2 млн рублей выкупной цены жилья, которое пойдет под снос. СУ № 17 ПСК-6 заключило с администрацией города мировое соглашение, по которому предприятие будет выплачивать стоимость расселяемых квартир до 2024 года.

Администрация Уфы на этом не остановилась. В 2020 году она подала иск против СУ № 17 с требованием выплатить еще 263,2 млн рублей. Таким образом, в общей сложности мэрия оценила свои затраты на расселение квартала в 530,4 млн рублей.

Застройщик, в свою очередь, обратился со встречным иском. Компания указала, что администрация с 2011 года ненадлежащим образом выполняла свою часть обязательств, например не признавала часть домов аварийными и не проводила работу с жильцами. Все это привело к тому, что девелопер не мог вовремя приступить к сносу и застройке квартала.

«Поскольку выселение граждан из подлежащих сносу жилых домов является обязанностью ответчика (администрации Уфы — РБК Уфа), истец по независящим от него причинам не мог выполнить свои обязательства по договору в согласованные сроки. В данном случае имело место нарушение условий договора со стороны ответчика, которое является основанием для продления срока его действия», — говорится в определении суда.

Срок действия договора развития территории продлили до 2027 года. Администрация еще может обжаловать это решение. Второе дело — о взыскании 263,2 млн рублей с застройщика в бюджет города — еще рассматривается в первой инстанции.

Судебный эксперт Экспертной группы Veta Александр Терентьев сообщил РБК Уфа, что позиция застройщика в данном деле выглядит разумной: он старается соблюсти баланс интересов бизнеса, города и жильцов, и поэтому требует продлить договор развития территории.

«Осложняется дело, на мой взгляд, изначальной затянутостью сроков, ведь реконструкция и расселение этих территорий начались по сути в 2011 году. Предыдущий застройщик “Строймонтаж” аналогично через суд добился продления договора и сроков расселения, после чего переуступил права требования ПСК-6, что также может сыграть на пользу последнему, так как прецедент невозможности выполнить обязательства по договору из-за бездействия мэрии уже был зафиксирован. Учитывая то, что выкупная цена была уплачена, что расценено судом как добровольное выполнение обязательств, и то, что застройщик существенно не нарушал свои обязательства, а проблемы реализации возникли по вине администрации, вовремя не создавшей необходимых условий для расселения, предположу, что апелляционная жалоба с высокой вероятностью не изменит решения арбитражного суда», — сказал Терентьев.

По словам эксперта, застройщик не может оставить квартал не застроенным, это противоречит действующему договору. В случае победы администрации ПСК-6 может подать новый иск, настаивая на продолжении развития территории. Впрочем, такой вариант развития событий юрист назвал маловероятным.

Адвокат ProLegals Андрей Стаценко полагает, что решение башкирского Арбитража устоит в апелляционной инстанции, поскольку доказано, что администрация города несколько лет не выполняла свою часть обязательств по расселению квартала.

«Исходя из установленных судом обстоятельств, связанных с неисполнением администрацией встречных обязательств по изъятию многоквартирных домов и земельных участков, признанию домов аварийными, а также с несвоевременным предоставлением земельных участков для размещения трансформаторных подстанций, существует высокая вероятность оставления вышестоящими судами решения без изменения. При этом суды также могут согласиться с доводами о добросовестности действий застройщика по компенсации администрации ранее понесенных затрат на расселение домов и о необходимости сохранения действия договора в целях выполнения общественно полезной цели», — говорит Стаценко.

В то же время юрист считает, что срок продления договора недостаточно мотивирован. В этой части решение могут изменить, полагает эксперт.

Адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро Москвы «РИ-консалтинг» Елена Гладышева считает, что решение суда принято правомерно, поскольку необходимость внесения изменений в договор обусловлена невыполнением администрацией своих обязанностей.

«Учитывая, что подобное по фактическим обстоятельствам дело уже было рассмотрено ранее между сторонами, в рамках которого установлено бездействие администрации в части исполнения обязательств по заключенному договору о развитии территории, у вынесенного в настоящем деле решения есть все шансы устоять в ходе дальнейшего обжалования. Более того, необходимо принимать во внимание серьезную общественную значимость реализации заключенного договора, в связи с чем отказывать в удовлетворении данного иска было бы нецелесообразным и привело бы к нарушению жилищных прав граждан», — сказала Гладышева.

Руководитель практики недвижимости и строительства коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова указала, что правоотношения между органом власти и застройщиком по реализации развития застроенной территории носят синаллагматический характер, то есть являются взаимообусловленными и строятся на принципах взаимных обязательств. При этом суд правомерно подчеркнул обязательность соблюдения последовательности процедур в строительстве. Нарушение порядка осуществления процедур является недопустимым, говорит юрист.

«Следовательно, застройщик не мог и не должен был реализовывать возложенные на него обязательства по исполнению договора, прежде чем орган местного самоуправления не исполнит свои встречные обязательства. Суд констатировал, что в действиях строительной компании, в том числе в части компенсации муниципалитету затрат, понесенных на расселение жильцов, наблюдается добросовестность и желание исполнить и сохранить договор», — сказала Жолобова.

Как сообщал РБК Уфа, мэрия утвердила проекты межевания и планировки территории, ограниченной улицами Айской, 8 Марта, Владивостокской и Революционной, в августе 2022 года. Проекты утверждены на основе обращения стройуправления № 17 компании «ПСК-6», заключившей с городскими властями договор развития этого квартала. Площадь территории проектирования составляет 24,5 га.

Проектом предусмотрено возведение трех 35-этажных домов с трехэтажными пристроенными предприятиями обслуживания вдоль улицы Революционной и трех высоток разной этажности вдоль улиц Владивостокской и 8 марта. Во всех домах предусмотрены подземные паркинги вместимостью от 110 до 236 машино-мест, также отдельно планируется возвести еще три подземных паркинга на 668 мест. В квартале запроектировано два детских сада на 75 и 85 мест.