Эксперты усомнились, что Уфе нужны новые торговые центры
Ситуация на рынке аренды торговых площадей принципиально изменилась, и пока нет четкого понимания, «как жить дальше». В этом мнении сошлись почти все спикеры конференции «Торговые центры: концепция успеха», организованной компанией «MeetDay» на площадке уфимского Президент Отеля. На мероприятии выступили девелоперы, эксперты и представители консалтинга, а также управляющие торговыми центрами.
В частности, Наталья Якименко, директор JLL по России и СНГ, побывала накануне на тринадцати площадках Уфы и поделилась ощущением, что «все цифры, которые я видела на бумаге, отличаются от эмоционального фона в городе. Низкие показатели (насыщенности торговыми площадками на душу населения. – РБК-Уфа) говорят, что можно продолжать строить, но по личному впечатлению – я не уверена, что сейчас правильное время открывать новые объекты».
Тем не менее, новые гиганты на карте Уфы появляются. В последние два года был открыт ряд торговых комплексов, в том числе «Планета» (общая площадь 154 тыс. кв.м.), «Аркада» (59 тыс. кв.м.), после реконструкции старых площадок – «Башкирия» (36 тыс. кв.м.), «Гостиный двор» (37 тыс. кв.м.). Среди тех, которые готовятся к открытию – «Ультра» (47 тыс. кв.м.) и «Яй» (30 тыс. кв.м.). Еще ряд проектов заморожен и перенесен на неопределенный срок (в частности, «М7 Молл» с запланированной площадью 66 тыс. кв.м.).
«Гигантоманию» в этом секторе торговли эксперты объясняют по-разному, но сходятся в мысли, что она не вполне оправдана. Причина этого и в завышенных планах девелоперов, ожидавших, что единичные проекты разрастутся до сетей, и в желании «заключить как можно больше контрактов, а потом бросить только что открытый торговый центр и перейти на другой объект» (Наталья Якименко). Коммерческий директор «Аркады» Евгений Оболенцев признался, что играет роль и мнение городских властей: «Нормы, выдвинутые Уфой, превышают реальность, но они неплохи на будущее». Имелись в виду, в частности, большие парковки «Аркады»: за счет этого аренднопригодная площадь ТЦ оказалась в 2,5 раза меньше общей. Гости приводили в пример одну из крупнейших площадок Москвы, «на которой заложили 500 точек, а потом обнаружили, что у нас в принципе 400 ритейлеров на рынке». В 2014 году эта перегретая система столкнулась с кризисом. В результате сегодня входит в норму открытие торгового центра с 30% занятых площадей.
По оценке Михаила Когана, представлявшего РАНХиГС при Президенте России, до 2014 года торговые центры жили в условиях «рынка арендодателя», а после – «рынка арендатора». Речь идет и о демпинге со стороны арендатора, диктующего, по словам одного из администраторов ТЦ, иногда и такие условия: «Дайте мне полную отделку помещений и инвестиции в мой товар, и тогда я готов попробовать заработать». В докладе Марата Манасяна (девелопер «M1 Solutions»), анализировавшего работу уфимского ТРК «Семья», сказано, что 108 из 149 арендаторов требовали скидки в размерах 40 – 60% от арендной платы на сумму 12 млн руб. ежемесячно (администрация согласовала 6,5 млн руб.). Благодаря работе девелопера сумму предоставленных скидок удалось сократить до 3,5 млн руб.
Рекомендации экспертов, прозвучавшие на конференции, в основном касались форм влияния на арендаторов и привлечения их к инвестированию в торговые центры: «Затаскивайте их в своих проекты, иначе не будет заинтересованности, а будут только крики: а где народ, почему так плохо, грязно и т.д.». Представитель «Аркады» поделился своим опытом оптимизации процессов. Называлось, в том числе, выборочное повышение арендных ставок вследствие мониторинга продаж по точкам, взимание платы за промо-активность магазинов, ставка на трафикообразующего арендатора. Так, в декабре в «Аркаде» был открыт крупнейший в Башкирии государственный МФЦ (многофункциональный центр).
Московские эксперты приветствовали нестандартные пути выхода из кризиса. Наталья Якименко призналась, что ее впечатлил «Лайфстайл Центр «Башкирия»: «Вложившись однажды в арт-объект, можно дальше продвигать торговый центр даже без маркетингового бюджета». Впрочем, она же призвала не слишком увлекаться подобным креативом. «В Уфе выложились по максимуму: и енотов потрогали (вероятно, имеется в виду контактный зоопарк в «Башкирии. – РБК-Уфа), и МФЦ посадили, и школы танцев открыли, и батуты. Все, что можно делать в торговом центре, кроме шопинга, уже поделали. Но мы апологеты того, что в торговом центре все же надо шопиться». В этом направлении «креативная» Уфа еще не изобрела никакого выхода из кризиса.
