Исследование РБК: Что делать с уфимскими «хрущевками»?

Фото: Олег Яровиков

Так называемые «хрущевки», массово возводимые в СССР и странах Восточной Европы в период с конца 1950 до начала 1980-х годов, рассчитывались на срок эксплуатации около 50 лет. И хотя современные исследования показали, что при условии проведения капремонтов их ресурс может быть продлен, эти дома технически устарели.

В Восточной Европе и бывшей ГДР эта проблема решалась за счет инвесторов, которые надстраивали на «хрущевки» нескольких дополнительных этажей. Средства, полученные от продажи новых квадратных метров, использовались для проведения комплексного капремонта и модернизации дома.

Эта схема особенно актуальна для нашей страны, ведь большая часть жилфонда сильно изношена, а средств на его комплексную модернизацию у государства и жителей хронически не хватает.

- Сегодня в республике практически не делают комплексные капремонты домов с выполнением сразу нескольких видов работ, а ориентируемся прежде всего на решение проблем конкретного дома, например, где-то нужен ремонт крыши, где-то - замена электропроводки или водопроводных труб, - говорит заместитель министра ЖКХ Башкирии Альфред Зинатуллин. – И если находится инвестор, готовый выполнить комплексный капремонт за счет средств от релизации жилья в надстроенных этажах, думаю, это неплохой вариант.

Модернизация дома позволяет снизить и коммунальные платежи. По данным управляющих компаний, после простого утепления стен и замены окон в подъездах происходит заметное снижение теплопотребления. Например, в панельной девятиэтажке по улице Айская, 50, расход энергии на прогрев батарей упал на 22%, в кирпичной пятиэтажной «хрущевке» по Первомайской, 80 - на 15%.

По словам начальника управления по жизнеобеспечению города администрации Уфы Андрея Федосова, модернизация жилых зданий с внедрением энергоэффективных технологий, таких как индивидуальные тепловые пункты, позволяет сократить расход тепла в среднем на 5-7%. Поскольку практически все многоквартирные дома сегодня оборудованы общими теплосчетчиками, уменьшение потребления должно пропорционально снизить платежи жителей за тепло.

Единичный опыт

После реконструкции большей части восточноевропейских домов, зарубежные компании обратили внимание на Россию, где «хрущевки» составляют около 10% всего жилфонда страны.

- Представители европейских фирм обсуждали возможность реконструкции уфимских «хрущевок» еще в начале 2000-х годов, но тогда не удалось согласовать условия банковского финансирования, - говорит директор Фонда городских проектов Владимир Барабаш.

Реально первый уфимский дом был реконструирован в 2005 году. Инициатором проекта выступила чешская компания. Панельная пятиэтажка по проспекту Октября, 106/2, напротив кинокомплекса «Искра», в ходе реконструкции получила два дополнительных этажа, где расположились 16 двухуровневых двух- и трёхкомнатных квартир. Для того чтобы не создавать нагрузку на фундамент, в конструкции надстройки использовались легкие материалы: пенобетонные блоки и полиуретанные плиты-утеплители. Во всех старых квартирах «хрущевки» были бесплатно для жильцов заменены окна, балконные двери, отремонтированы канализация, стояки горячей и холодной воды, установлены счетчики. Наружные стены утеплили слоем пенополистирола, что позволило экономить тепло и не подключать дополнительную мощность. Чешская компания заявляла о намерении реконструировать еще два рядом стоящих дома, но работы на них так и не начались.

Экономическая надстройка

Эксперты говорят о хорошем экономическом потенциале проектов по реконструкции «хрущевок» с надстройкой дополнительных этажей.

- В пятиэтажных домах советской постройки коммуникации подводились с определенным запасом мощности, рассчитанной по нормативам, которые, как правило, значительно превышают реальное потребление, - говорит Альфред Зинатуллин. – Мероприятия по энергосбережению – утепление наружных стен, установка новых окон и дверей позволяют снизить теплопотери и не подводить к дому дополнительные мощности по теплу в случае увеличения этажности. Резервы есть по газу, горячей и холодной воде, а вот мощность электроснабжения, с учетом роста потребления современных квартир, скорее всего, придется наращивать.

На перспективы таких проектов влияет и себестоимость работ. Уфимские застройщики оценивают себестоимость квадратного метра нового жилья эконом-класса без внешних коммуникаций в 35-37 тысяч рублей, при этом от 5 до 10 тысяч приходится на стоимость земли. Надстройка дополнительных этажей позволяет не только исключить затраты на землю, но и на подготовку площадки и фундаментные работы. Площадь двух надстроенных этажей в стандартной «хрущевке» составляет около тысячи квадратных метров. Средняя рыночная цена первичного жилья в Уфе, по данным агентства недвижимости «Эксперт», в апреле составила 56,4 тысячи рублей за квадратный метр. То есть стоимость недвижимости в новых квартирах можно оценить примерно в 50 млн рублей, что должно позволить инвестору выйти на окупаемость проекта.

Генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева говорит, что «хрущевки» и без реконструкции остаются привлекательными для покупателей ввиду малых площадей квартир, относительно невысоких цен и расположения в обжитых районах с развитой инфраструктурой. Но при этом вокруг них узкие дворы, нет парковок, и увеличение плотности населения в таких районах посредством достраивания пятиэтажек не прибавит привлекательности для потенциальных покупателей. Для инвестора такие проекты могли бы быть теоретически привлекательны из-за отсутствия издержек на освоение территории и подвод коммуникаций. Но при этом важно, чтобы надстройка была качественно выполнена, а это требует уже серьезных средств. Важным фактором остается и то, что на практике ни один инвестор не сможет справиться самостоятельно с сопротивлением жильцов, а оно обязательно будет.

- Несколько лет назад одна из строительных фирм Уфы разработала проект надстройки пятиэтажных домов до девяти этажей, - говорит Владимир Барабаш. – Дополнительные этажи должны были опираться не на существующие фундамент и стены, а на специальные независимые поддерживающие колонны. Здание также получало лифты во внешних шахтах. Инвестор заявлял о хорошей расчетной экономике своего проекта, и планировал реконструировать несколько домов, но насколько я понимаю, не смог договориться с жильцами.

По словам экспертов, именно согласие жителей и особенности законодательства сдерживают масштабную реконструкцию «хрущевок».

- На любую перестройку многоквартирного дома инвестор, по закону, должен получить стопроцентное согласие всех его жильцов, - поясняет Альфред Зинатуллин. - Отрицательная позиция даже одного собственника может поставить на проекте крест. И как показывает практика, практически в каждом доме есть немало владельцев квартир, прежде всего пенсионеров, выступающих категорически против любой реконструкции, даже при условии полной бесплатной модернизации здания.

Сдвинуть вопрос с мертвой точки можно путем внесения изменений в законодательство, снижающих планку обязательного согласования со 100 процентов, к примеру, до 90-95% или простого большинства собственников квартир. Но такие поправки до сих пор не рассматривались.